物流园区的概念在国内物流界尚未得到清晰、准确和统一的界定。一般情况下，物流园区是指由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成，具有产业组织、经济运行等的物流物流组织功能的规模化、功能化物流组织区域，其功能除了一般的仓储、运输、加工(工业加工和流通加工)等功能外，还具有与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等服务项目。由于物流的组织功能因园区的地理位置、服务地区及企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在着较大差异，物流园区的功能和定位不应有整齐划一
的界定。
目前，我国物流产业的发展正处于起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题。随着传统储运业向市场化及现代物流业方向发展的转变，国家有关主管部门开始制定促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷筹建物流园区，还有数不胜数的城市、乡镇甚至街道办事处也要发展物流园区。在各地政府的规划之下，散落在城市各个角落的运输公司、仓库、集散中心、货运站，开始在物流园区的名义下集结，将要或者已经被统一包装成现代物流公司，冷不丁就成了某一个城市未来发展的支柱。更让它们受宠若惊的还有动辄十数亿乃至上百亿元的投资，大片的规划用地。可是，这些仓促上马的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的“形象工程”？是否产生了预期的经济社会效益？很难说清楚。只要仔细观察一下我国的物流现状，不难发现，那些至今仍然非常红火的批发中心、集散中心、货运站等，大多是自发形成而并非经由政府规划。这些看起来乱糟糟的、杂乱无章的市场里面，的确缺乏政府规划所具有的整齐和秩序，还没有信息系统，甚至是靠着非常原始的平板三轮车来搞货运，但是在无序的市场下面却有着更为有效的潜规则，有着一个市场必须具备的人气和货物流量。相反，那些政府倾力规划和支持的物流园区，却总是差强人意的清静甚至萧条。发展现代物流，真的需要建那么多园区、基地、中心吗？建一个物流园区，占地动辄就是几百亩，投资起码也要数亿元，项目上马之前怎可不三思而后行？据最新统计，我国物流园区空置率达60%左右。那么问题出在哪里呢？笔者以为，首先与政府介入物流园区太多有关，其次与物流园区的非科学、不合理规划有关。
物流园区的建设一定要具备相关的基本条件，比如，应具备较发达的外向型区域经济，具有相应规模的内需、外销及中转物流量，具有较强大的物流载体条件和信息载体条件、区域内外的现代交通条件，具有较好的物流基础设施条件和良好的文化背景(如物流意识、理念)，等等。在基本条件具备后，就要考虑如何科学规划。国内著名物流专家王之泰认为，物流园区规划建设的成败在于体制。我国一向注重铁路网或公路网等物流线路的建设，而忽视物流园区这样的节点工程，导致在干线物流和城市物流之间没有一个良好的衔接环节。因此，非常有必要规划建设物流园区。我国的物流资源是一个诸侯割据的状态，铁路、交通、民航等部门各把一摊，谁也不买谁的账，要想解开这个体制上的症结，其难度可想而知。而物流园区的规划建设恰恰是一项系统工程，物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送、包装、装卸、流通加工、信息处理等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商贸、铁路、交通、航空、信息、城市规划等部门。在这种情况下，需要协同各方才能做好物流园区规划工作，否则必然会影响物流园区的效益提高和效能发挥。
物流园区要发展，关键的一点是科学规划，合理布局。如果盲目上马，重复建设，不但不能减少费用，还会使成本加大，甚至还会重蹈一些地方搞开发区“开而不发”的覆辙。现在有些地方建设物流园区前缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。有些地方为了使项目不致荒废，甚至采取行政手段或优惠条件逼迫或诱使物流企业入园，导致进入物流园区的企业无法保证利润。更为严重的是，一些企业进驻后，囤积土地，转而投向房地产，使周边地产价格急剧攀升，造成短期内商务成本快速上升，进而损害当地的产业竞争力，造成其他产业逐步转移、投资环境恶化。要解决这些问题，需要在全国层面由中央政府加强对物流行业的宏观调控，在地方层面由地方政府顺应市场需求与企业进行良性互动。在做物流园区(基地、中心)规划时，政府主管和行业协调部门一定要注意正确引导推动，而不能追风赶潮、推波助澜。物流园区的规划建设既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导。在规划建设物流园区过程中，应该坚持以下原则：
1.科学选址原则。物流园区如何选址，一般来说取决于是出于哪种考虑建立物流园区，比如，如果以解决市内交通拥挤、缓解城市压力为重点考虑建立物流园区，将其建在城乡连结处。如果以经济效益为重点考虑建设物流园区，则可以将其建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。我国如果根据物流园区在城市物流产业发展及物流体系中的地位和作用而对其进行分类的话，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要物征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、汽车生产基地等专业物流园区。专业物流园区选址只要符合它自身的专业要求就行，这个容易确定，对于综合物流园区的选扯，主要按照以下原则来确定：(1)位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低 (4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，可利用和整合现有的物流资源。(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。
2.统一规划原则。物流园区功能的发挥，需要很多政策、社会设施等宏观因素和条件的指导和支持，这些职能都必须由政府出面积极推动甚至实施。政府在物流园区的规划建设中应当扮演好基础条件的创造者和运作秩序的维护者的角色。特别在全国运输大通道的割据下，建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。
