北京楼市目前不断掀起阵阵喧嚣的是郊区化住宅项目，而旧城区的改造物业则显得相对静默。二环以内的大部分物业，无论是商铺、写字楼还是住宅，几乎都是伴随着危旧房改造诞生的，大量的危改项目在不经意之间改变着这些黄金地段的土地价值。
多年来，北京市与危改相关的政策在实践中不断调整。面对危改，相关政府办事部门态度谨慎。负责危改项目开发运作的开发商们或保持沉默，或低调行事，或在其项目的宣传中隐去“危改”二字。那么，危改项目以及周边因“漏斗效应”引发的土地价值下滑？危改项目的市场前景又将如何呢？
开发商：欲说还休
9月25日，花市枣苑（质城）楼盘开出了单价5980元的历史低价。该项目于2000年6月开盘并于2001年11月底入住。据媒体报道，该楼盘在开盘之初的一年内，单价曾经向高位探索，出现过8600元的高单价。但从2001年6月开始，该楼盘单价在7300元左右徘徊良久，其间经过一定程度的价格波动，2003年7月，均价维持在6800元左右。
据花市枣苑售楼处的工作人员介绍，不久前的5980元单价是国庆节的市场促销活动。目前该楼盘仍然有大量尾盘，其中包括一、二、三居室的各种户型。
作为危改项目，花市枣苑从开盘至今已三年有余，似乎经历了过长的销售周期，而且该项目的价位从总体看来持续走低，值得深思的是其位于东花市大街的黄金地段。
在危改项目开发的全过程中，拆迁成本是开发成本中的重要组成部分。很显然，在目前的状况下，试图通过降低拆迁成本实现资金平衡由此可能引发社会问题并不现实，所以，开发商更倾向于采取提高容积率、提高建筑高度等方式，矛盾就蕴于其中。
对于旧城区危房改造，政府相关部门在各方面有着严格的限制，限制建筑物高度，甚至限制外立面材质和色彩等。在北京写字楼市场并不活跃的前提下，写字楼虽然可以获得较高的单位面积利润，但同时风险较大；而开发商又不被允许通过增加高度实现资金平衡，因此，一批高容积率的产品在旧城区面市，对于成本与收益的计算让开发商在设计细节方面较为粗糙。桃园危改小区Ｄ区目前的回迁工作已接近尾声，曾有业内人士在实地查看后认为，该项目层高较低、密度大、无景观资源，但桃园危改项目在“目前已经竣工的危改项目中，品质还算不错”。某些楼盘品质低下，在客观上造成了项目所在区域形象的下降，面对现实的矛盾和困境，不少开发商开始对危改项目望而却步，从而使本应是风水宝地的地段甚至周边地区土地价值下滑。
同时，由于危改项目的土地通过划拨方式获得，承接危改项目的开发商多为国有企业或具有国有背景，不可否认已有成功运作的商业项目，但多数国有发展商由于缺乏市场化操作经验，其运营方案的可行性往往流于主观。
时至今日，崇文区危改项目大都会街仍然面临尴尬境地：沉寂达两年之久，其整栋出售的物业至今无人问津，戴德梁行一年的顾问服务并没有使其起死回生，来自各方面的信息显示该街区的规划方面存在“硬伤”。论及商业街，与之类似的还有王府井。普遍看来，王府井的改造的确带来了旺盛的客流量，但是商家真正关心的成交量却始终维持在低位。新东安市场由于规划管理未能完全统一，在开业后的相当长时间内其空置率高达25％，部分经营区域在相当长时间内处于亏损状态。
承接危改项目的开发商大多对“危改”二字讳莫如深，首先是不愿在项目的宣传中提及危改二字，其次是低调行事。天恒置业集团负责开发西二环内的桃园危改小区、官园小区、国英小区和丰盛小区等多个危改项目，记者向其联系采访事宜时被相关部门负责人告知，年底之前不可能安排采访。
政策演进
作为稀缺资源的土地，其价值在今天尤其仰仗其承载的内容。在城市化运动的进程中，这内容则是其上矗立的各种建筑。而自从北京危改工作大规模展开之后，危改政策关注的重心理所当然应该是如何更好地改善居民住房水平以及在危改工作中保护文物、保护古都风貌，对于危改之下的土地价值仍然无暇顾及。
2003年10月19日，北京市委书记刘淇到东城区就探索危旧房改造的多种模式问题调查研究时指出，要在保护好古都风貌的同时坚定不移地推进危旧房改造。刘淇同时指出，危旧房改造可以有多种模式，拆旧房盖新楼是一种模式，旧楼改造也是一种模式。这实际上肯定了目前危改过程中的开发带动危改和房改带动危改两种模式。而此前，业界还在进行着关于危改政策和新思路的探讨。
