通过对居住用地的调整和对比《规范》以及哈尔滨城市发展的现实情况进行分析。
2004年哈尔滨市居住用地占城市建设用地的比例为29.2％。我国的其它城市：99年南京居住用地占城市建设用地的比例达到25.7％，天津98年为24.55％，北京94年达到26.3％，上海93年达到33％；与国外城市相比，芝加哥24.1％，纽约80年28.1％，伦敦71年36.9％，巴黎74年38％，汉城88年62.5％，人口密度比较大的香港91年居住用地占城市建设用地的比例达到了33.1％。
1990—1995是哈尔滨城市经济增长较快的5年，正是由于前一个时期城市用地大发展，城市用地8年增长29％，工业用地增长63．8％，为经济发展提供了开发区等载体空间。目前，哈尔滨正是蓄势待发阶段，应为下一阶段哈尔滨的经济腾飞做好空间载体的准备。从哈尔滨城市用地的发展变化看，城市用地的发展满足不了日益增长的人口需要，但各种建设用地比例特别是居住用地变化呈稳定态势，幅度不是很大。
从国内外城市的居住用地占城市建设总用地的比例可以看出，哈尔滨占据着中等的水平。分析近些年哈尔滨城市建设用地的变化情况，并考虑到哈尔滨实际的发展需求和居住用地在城市中的适宜比例和测算的误差情况，笔者认为到2020年居住用地在城市建设用地中的合理比例应为28－30％左右。本研究分析选取30％计算。通过前面对新区居住用地的预测，确定每公顷居住用地可容纳人口数在272—406人/公顷之间，根据总体规划中确定的实际居住人口将增加113万人，加上旧区迁往新区的20万人口，则这部分新增人口将需要居住用地4079.76公顷。
2000年现状居住用地为8541公顷，则到2020年预测居住用地将达到12620.76公顷。
2020年城市建设用地将达到420.69平方公里。
3.5本章小结
（1）关于居住用地规模调整
①对现有居住用地规模的调整
以满足日照间距2.10标准的要求，现有旧区规划外迁人口20万，新区采取2.15标准的居住用地将增加613.50公顷用地。（由于部分长日照建筑的用地变化只对微观条件的用地设计产生影响，对于城市总体的居住用地变化影响可以忽略不计。）与旧区分析中确定的三种计算方法的平均值的668.52公顷比较，取上限得出现有旧区居住用地的调整需要增加居住用地用地668.52公顷。
②对新增人口居住用地规模的确定
以满足日照间距2.15标准的要求，新增人口将要增加居住用地5828.22公顷。
③结论
对现状人口与新增人口两方面居住用地规模的调整，确定总体规划中确定的实际居住人口将增加113万人，则这部分新增人口将需要居住用地3466.26，加上旧区迁往新区的20万人口，新区居住用地将增加613.50公顷用地，则需要增加的居住总用地为4079.76公顷。2000年现状居住用地为8541公顷，则到2020年预测居住用地将达到12620.76公顷。则人均居住用地规模将达到27.6m2/人。
（2）关于城市用地规模调整
以居住用地占城市建设用地的比例30.0％计算，2020年城市建设用地将达到420.69平方公里。
4日照间距选择的经济性分析
4.1旧区改造日照间距选择的经济性分析
研究日照调整所产生的旧区改造的经济性影响，首先要知道旧区改造的经济性主要存在于包括拆迁费用在内的土地出让金价格、土建费、小区配套费、税费、规划手续设计费、利润等，其中旧区改造的成本主要在拆迁费用。
（1）哈尔滨市旧区改造的拆迁费用计算主要由以下部分构成
①房屋拆迁货币补偿金额，包括原房补偿金额和区位补偿金额两部分。原房补偿金额由原房补偿评估单价乘以原房建筑面积定。区位补偿金额由区位补偿评估单价乘以原房建筑面积确定。哈市市区拆迁补偿区域划分为7个等级。具体范围见哈尔滨市房屋拆迁区域类别划分图。
②房屋拆迁补助费包括住宅拆迁搬迁补助费和非住宅拆迁搬迁补助费。住宅拆迁搬迁补助费包括搬家补助费、有线电视迁移费、电话迁移费、煤气建设安装费等。非住宅拆迁搬迁补助费包括机器、材料、动力电、生产用水等设施、设备的搬迁、拆装费和无法恢复使用设备的残值。
③房屋拆迁临时安置补助费分为住宅和非住宅两类。住房临时安置补助费以原房建筑面积每平方米8元为标准。非住宅房屋临时安置补助费以原房建筑面积每平方米180元为标准，给予一次性补助，搬迁时发放。
（2）土地基准地价
土地基准地价应为完整土地使用权价格，即房地产价格中扣除建筑物完全重置的成本价格（含施工准备费、建安工程费、城市基础设施配套费、小区配套费、利息、利润、税金等）后剩余的部分，实质上是包含有土地开发、拆迁费用在内的净地价格，不包含城市开发建设中收取的城市基础设施配套费、集资费、小区开发配套费等费用。
哈尔滨市国土资源局发布的城镇土地定级和基准地价更新工作经过调查、评估和测算的结果。估价基准日为2001年1月1日。现行基准地价在发布时，其内涵虽未明确说明，但从实际执行的情况看，属“毛地出让金价格”，即不包括拆迁费用在内的纯土地出让金价格。该价格与本次国家要求测算完成的“完整土地使用权价格”有明显不同，仅为完整土地使用权价格的一部分。
其中：各类用地最末二级地为乡镇土地，其余为城区土地。中观层面从旧区用地的经济性问题分析用地调整对居住用地所产生的经济性影响。
应用该基准地价进行宗地地价评估时，一般情况按现状容积率评估；待开发建设用地按规划容积率评估，无规划的按同类地区平均容积率评估。
（3）哈尔滨市旧区开发状况
根据城区土地利用和城市总体规划的要求，哈尔滨市市区拆迁补偿区域划分为7个等级。具体范围见哈尔滨市房屋拆迁区域类别划分图。
哈尔滨市旧区开发的状况，比如：哈尔滨市主要地段的拆建比达到了60％，低于50％的几乎没有。城市一类拆迁区域价达到2300元／m2。建筑成本按多层算每平方米1050元，包含土建费700、150元配套费、税费180、规划手续设计费50元、再加上利润管理费营业税等达到1250元到1280元／m2。高层基本造价基本土建造价在小高层1200－1300／m2、大高层1500－1600／m2的水平上。本研究方案根据开发地块的实际情况确定各种造价及费用。
研究方案：以哈尔滨太平桦树小区、江畔小区和果园小区旧区改造为例，以现有规划方案为依据，计算区域拆迁量和拆迁成本，并对拆迁后的区域采取1.5倍的现状日照系数和1.8、2.1倍的日照系数进行住区布局。计算考虑到日照间距系数所引起的区域价格和改造成本的变化，以及相关的经济因素变化。
由于本设计旨在考虑纯粹商业意义上的旧城改造的经济性影响，为日照间距的调整提供经济学依据。因此整个设计为完全虚拟的考虑，对桦树小区和江畔小区旧区改造只做设计上的参考。在设计中合理的考虑日照系数所影响的建筑布局变化。
因此，设计仅参考现有状况及控制性规划的定制，而针对日照系数的变化，作出反映系数变化的布局关系的三个方案，分别以1.5、1.8和2.1倍布局。测算房产价格的变化，绘制系数变化与房产价格变化的曲线图，比较分析经济性影响。
（1）设计地段以太平桦树小区为例。占地面积为49650 m2，现状建筑面积为43165
m2，其中，住宅31168 m2、个体5179 m2、公建6818 m2。土地基准地价根据哈尔滨市总体规划制定的哈尔滨市房屋拆迁区位类型划分图，为城市四类拆迁区土地基准地价取1000元／m2。拆迁补偿采用货币补偿，即不考虑拆建比的影响，拆迁区域价格取1500元／m2。开发利润为7－10％，取7％。
表4-3
拆迁成本计算：
拆迁成本＝拆迁建筑面积*拆迁补偿＝43165*1500＝6474.75万元
毛地出让金价格计算：
毛地出让金价格＝用地面积*土地基准地价＝49650*1000＝4965万元
前期用地成本＝毛地出让金价格＋拆迁成本＝11439.75万元
规划布局：采取半围合式布局。
房屋的预期售价(楼价)＝前期用地成本＋建筑总成本＋小区配套费＋税费＋利润＋利息＋管理费等
以1.5倍系数为例：
预售住宅每平米单价测算过程如下：
①前期费（土地管理费，征地管理费、拆迁管理）
88040 m2*10元／m2＝88.04万元
②施工准备费
88040 m2*24．15元／m2＝212.61万元
③建筑工程费
住宅多层平均按700元／m2建筑面积计算
700元／m2*78120 m2＝5468.4万元
公建平均按1200／平方米建筑面积计算
1200元／m2*9920 m2＝1190.4万元
建筑工程费总造价为6658.8万元
④小区配套费
按150元／m2计算
150元／m2*88040 m2＝1320.6万元
⑤开发利润
假设平均开发建设周期为1．5年，开发利润按7（7－10）％计算。
开发利润=[前期用地成本+(1)+(2)+(3)+(4)] *7％＝1380.39万元
⑥不可预见费及贷款利息
按100元／m2计算
100元／m2*88040 m2＝880.4万元
⑦公共设施配套集资费(大配套给政府交付费用)
按200元／m2计算。
200元／m2*88040 m2＝1760.8万元
⑧商品房销售总收入
住宅销售总收入＝住宅销售单价（设为X）*78120 m2+公建销售单价（设为Y）*9920
m2＝9.3992X万m2 (根据经验值Y＝1.6X)
⑨营业税、城市维护建设费、教育费附加
为商品房销售总收入的5．6％。
营业税、城市维护建设费、教育费附加＝0．056*9.3992X ＝0.5263552
X万m2
⑩开发总成本
以上九个项目中，除第八项外，其余八项之和为除地价以外的开发总成本。
除地价以外的开发总成本＝12301.64万元＋0.5263552 X
商品房销售总收入＝除地价以外的开发总成本＋前期用地成本＝12301.64万元＋0.5263552
X＋11439.75万元＝9.3992X
预售住宅每平米单价X＝2675.74元／m2
以相同方法可以算得1.8、2.1倍系数的预售住宅每平米单价分别为2802.21元／m2、2831.64元／m2。
若考虑开发商的收入绝对减少则采用1.5倍系数收入为23557万元，采用2.1倍系数收入绝对值为22444万元，净收入减少1113万元。
（2）以道外江畔小区为例：占地面积为77395 m2，现状建筑面积为107315 m2，其中，住宅65842
m2、非住宅41473 m2。土地基准地价根据哈尔滨市总体规划制定的哈尔滨市房屋拆迁区位类型划分图，为城市四类拆迁区土地基准地价取1000元／m2。
表4-4
图4-1桦树、江畔小区住宅单价随日照系数变化图 拆迁成本计算：
拆迁成本＝拆迁建筑面积╳拆迁补偿＝107315╳1500＝16097.25万元
毛地出让金价格计算：
毛地出让金价格＝用地面积╳土地基准地价＝77395╳1000＝7739.5万元
前期用地成本＝毛地出让金价格＋拆迁成本＝23836.75万元
规划布局：采取行列式布局
