若考虑开发商的收入绝对减少则采用1.5倍系数收入为54816万元，采用2.1倍系数收入绝对值为54189万元，净收入减少627万元。
根据以上所分析住宅销售平均单价的基本数学方法,可以得出一个粗略的公式,设住宅建筑面积为X,公建建筑面积为Y,住宅每平方销售单价为Z,用地前期开发成本为一个常量a。由于日照间距系数的变化，引起相同地段内可布置的建筑面积发生变化（包括住宅建筑面积和公建建筑面积），而用地的前期开发成本是不变的，而各种建设费用可以看成是常数。
得到的公式为：
X：住宅建筑面积 Y：公建建筑面积 Z：住宅每平方销售单价 a为常数
住区建设的情况是复杂的，间距系数变化后的住宅建筑面积与公建建筑面积的比值关系并不能确定，在桦树小区甚至出现了
2.1倍系数的住宅建筑面积大于1.8倍时的建筑面积，设计中没有刻意调整不正常的数值，因为这样的情况完全可以通过调整或在现实的建设情况中出现的。但是，测算的结果在总体趋势上的反映仍然是随着间距系数的加大，建筑面积逐渐减小。
（3）以果园小区为例：已知果园小区的拆迁费用为36亿元，即a=36亿元。下表为部分技术指标。可以得到：
表4-5果园小区技术指标统计
表4-6果园小区公建面积技术指标统计
表4-7果园小区预售住宅价格变化统计
测算结果显示，住宅预售价格水平变化不大。
4.2新区开发日照间距选择的经济性分析
城市居住日照间距系数的调整并不能从新区开发的地价水平预测中反应出对城市经济发展的影响，新区的经济性预测仍将比较由于用地调整的变化产生的房产价格的调整能够反映出经济规律的变化。
研究方案：以群力新区某地段为例，分别以1.8、2.0和2.15进行布局，考虑到转角单元对日照的不利影响以及城市总体规划中确定的执行国标的2.15倍的系数标准和哈尔滨市建设生态园林城市的要求，
规划布局采用行列式布局。测算房产价格的变化，绘制系数变化与房产价格变化的曲线图，比较分析经济性影响。
表4-8 主要经济技术指标
研究土地出让金按偏保守价每平方米2000元为土地出让金价格。（群力区可行性研究报告所确定的测算价格）
毛地出让金价格＝用地面积*土地基准地价＝57．757万m2*2000＝115514万元
（1）日照间距为1．8时：
①前期费
67．593万m2*10元／m2＝675.93万元
②施工准备费
67．593万m2*24．15元／m2＝1632.37万元
③建筑工程费
住宅平均按700元／m2建筑面积计算
700元／m2*54.727万m2＝38308.9万元
公建平均按1200元／m2建筑面积计算
1200元／m2*12.866万m2＝15439.2万元
建筑工程费总造价为53748.1万元
④小区配套费
按150元／m2计算
150元／m2*67．593万m2＝10138.95万元
⑤开发利润
假设平均开发建设周期为1．5年，开发利润按10％计算。
开发利润＝[土地出让金+(1)+(2)+(3)+(4)] *10％＝18170.94万元
⑥不可预见费及贷款利息
按100元／m2计算
100元／m2╳67．593万m2＝6759.3万元
⑦公共设施配套集资费(大配套)
按200元／m2计算。
200．00元／m2*67．593万m2＝13518.6万元
⑧商品房销售总收入
住宅销售总收入＝住宅销售单价（设为X）*54.727 m2+公建销售单价（设为Y）*12.866
m2＝75.3126X万m2 (根据经验值Y＝1.6X)
⑨营业税、城市维护建设费、教育费附加为商品房销售总收入的5．6％。
75.3126X*0．056＝4.2175056X万元
⑩开发总成本
以上九个项目中，除第八项外，其余八项之和为除地价以外的开发总成本。
除地价以外的开发总成本＝104644.19万元＋4.2175056X
商品房销售总收入＝除地价以外的开发总成本＋前期用地成本（土地出让金）＝104644.19万元＋4.2175056X＋115514万元＝75.3126X
预售住宅每平米单价X＝3096.67元／m2
（2）日照间距系数为2．0时：
预售住宅每平米单价X＝3101.19元／m2
（3）日照间距系数为2．15时：
预售住宅每平米单价X＝3104.08元／m2
结论：
表4-9
从最终的测算数值可以看出，总体上随着日照间距系数的加大，预售住宅每平米平均单价逐渐增加，这与旧区的经济性研究所表达的线性关系一致。但系数的变化所反映出的地价水平绝对差值并不是很大，分析其主要原因是日照间距系数的加大，总建筑面积减小，所得到的住宅售价自然减少，但同时建筑面积的减少建设量也减少总投资额也随之减少，所以要达到相同的利润所需要的利润绝对数量也减少。若考虑开发商的收入绝对减少则采用1.8倍系数收入为209814万元，采用2.15倍系数收入绝对值为204311万元。净收入减少5503万元。
以上问题的分析可以得到这样的定性结论，日照间距系数的增加引起住宅平均售价的增加，但增幅不大，在总体经济性影响中所占影响幅度不大。日照系数调整的经济性主要反映在总体城市建设的增加总量上，即经济性主要反映在系数调整所增加的用地造价和建设造价上。但同时要考虑的问题是住宅开发的绝对收入减少，可能对开发行为的运作产生不利影响。
下表是根据哈尔滨新区三个小区进行日照间距系数调整的技术统计，设计地段选取哈尔滨较有代表性的南偏10o的朝向，对新区旧区的所有日照间距系数的调整的经济性进行较核。
表4－10 怡景湾、缘脉园、佳园小区技术指标汇总
采取和以上相同的计算方法，带入公式。分别列出经济性影响的结果。土地基准地价按2000元／m2。
怡景湾： 表4－11
4.3日照间距选择引起容积率变化的数学模型分析
§4.1与§4.2两节采用模拟开发的方法对日照间距的选择所产生的经济性进行了分析。模拟开发可以根据各种不同的地块条件，从各种不同的实际问题的分析得到直观的结果。
相关的文献资料也提供了一些数学模型，建立了日照标准、层数与用地的关系。本研究直接运用这些数学模型对日照间距选择的经济性进行评价。并对以上经济分析的结果进行较核。
密度与布局有关。图4－3为正南北朝向行列式布局的用地示意图，公式（1）为密度计算公式。其建筑面积净密度受下列因素影响。
…………………………………………（1）
C—女儿墙高度 M—室内地平到窗台高度 X—层数 H—住宅层高
H。—房屋计算高度，H。＝HX＋C－X α—日照间距系数
L—住宅长度 f—住宅进深 Z—住宅山墙间距 h—底层窗高度
正南北向行列式布局要满足底层窗下皮中间点（最不利点）的日照时数。取L＝60 Z＝15 H＝3.0 f＝13 X＝7 C＝0.7 M＝0.45，则
…………（2）
（2）式为建筑面积净密度与间距系数的函数关系。
此公式反映的是在完全理想的行列式布局，即完全按照数学方式得到的建筑面积净密度与间距系数的函数关系。当
＝1.5、1.8、2.1和2.15时 的值为1.62、1.42、1.26和1.24， 可以看作是容积率。图4-3是（2）公式的曲线拟合，反映的是容积率随间距系数的变化规律。这里的
值均是上限值，实际的情况要有很大的误差，因为设计要考虑不同的设计条件和制约因素。从前几章节进行间距调整的实际方案来看与数学模型反映出的数值有所差距，这基本反映了理想状态下和现实情况的差距。数学模型从理论上说明了间距调整所引起的容积率的下降的总体趋势。但考虑到具体的影响因素不能将理论数值作为微观分析的依据。但可以作为宏观分析日照间距系数的调整所引起的容积率变化趋势和总体水平。
拟合的曲线说明了日照间距系数与容积率的反比例的曲线关系。在1.8－2.15之间可以看出曲线的变化比较平缓，这也反映真实的变化规律。但绝对差还是比较明显的，比如2.15和1.8相差了0.18。考虑到理论上限值与实际方案的差距，从经济性分析中所作的各种方案的容积率关系来看，基本上符合反比例的曲线变化，因而笔者认为以上所作的经济性分析能够反映系数调整的影响变化，具有实际意义。
4.4日照间距选择对城市基础设施投入的影响
4.4.1城市基础设施的发展现状与问题
城市基础设施是指城市中为物质生产和人民生活提供一定条件的公共设施，是城市赖以生存和发展的基础，是保障人类住区功能齐全，改善环境质量，提高社区服务水平的重要条件。“九五”期间，哈尔滨市以路桥为重点的基础设施建设取得了历史性突破，完成基础设施建设投资35.42亿元，新建和拓宽道路75公里，近300万平方米，建大中型桥梁25座，新增道路交通用地458公顷，人均道路面积由“八五”期间的5.9
m2/人增加到6.7 m2/人，城市道路拥挤状况得到了缓解。在大力发展城市道路交通的同时，市政府还积极发展城市水源、能源、通信等其他市政公用设施的建设，城市市政供水能力得到很大提高，综合生活用水量指标由150升/人*日提高到180升/人*日，启动了磨盘山水库引水工程；新建文昌污水处理厂一期工程，污水集中处理率达到37.2%；城市燃气综合普及率达到79.32%；集中供热普及率达到45%；垃圾无害化处理率达到4%，城市基础设施总体水平进一步提高，城市载体功能进一步增强。
虽然基础设施建设取得了很大的成就，但仍存
