第七篇区划
区划（zoning）是当今美国地方政府对土地使用进行控制的基本方法。区划将整个地区划分为很多地块，并将不同的用地控制条件赋予不同的地块，即对该地块允许的用地性质、建筑使用性质、土地使用强度、建筑密度及建筑物的体量大小等方面进行规定。
传统的分类规则将用地性质划分为四个大类：居住、商业、工业和农业。最小住宅地块的规模和每英亩用地上住宅单元的最大允许数量这两项指标是用来控制居住用地的建筑密度。在商业和轻工业用地上，土地使用强度是通过限制每平方英尺土地上所允许的建筑基底面积来进行控制的。对建筑体量的要求包括对建筑高度的限制，对建筑退线和庭院设置的要求，以及对最小用地规模的控制。土地用途和土地使用强度的控制实际上为土地的开发模式设置了最低标准。
一、区划法规及管理机构
区划的要求通过两个文件来颁布：区划图和区划法令。这些要求通过四个部门的工作来执行：立法机关、规划委员会、申请部门和管理部门。
1、区划图和区划法令
区划图表示了每一个地块的范围及该地块的规划控制指标。从法律上说，它是地方区划法规的附属文件。我们通常使用的“区划法令”这一术语，指的是对管辖区域内区划要求的地方性法律。
2、区划决策管理机构的分工和责任
（1）政府立法机构
“政府立法机构”是指地方政府的立法机关。它可能是纯粹的立法机构，也可以同时进行立法和行政管理。这一机构可能被称为城市政务会、城市委员会等。它的职责及权限为：颁布区划法（法令）、区划图；对有关区划法或区划图的修订有最终决定权；对于大多数有关区划的事物有最终决定权。
（2）规划委员会
大多数地方政府都设有规划和区划委员会，或者是仅仅设立规划委员会，它依照区划法和规划及其它法令行使职权。它的职责及权限为：对最初的区划分区提出建议；对有关区划法或区划图的修订进行复核并提出建议；对有关区划的事物提出建议；在某些管辖区域，对规划图有最终决定权。
（3）申请、调整委员会
申请、调整委员会的职责及权限为：研究变更区划的申请；研究一些特别的申请（也称作特殊许可证或特殊执照）；在某些管辖区域，对有争议的区划法规定和区划图上的问题进行解释。
（4）管理部门
大多数地方政府都设立规划局来执行规划委员会、区划委员会及政府立法机构中有关的区划职能。负责这项工作的管理人员的基本职责包括：对建设项目申请进行审查，对完全符合区划法规要求的建设项目核发许可证；确认与规划有矛盾的项目不得实施，同时，管理人员还承担着为政府立法机构、规划委员会、区划委员会进行规划方案预审的工作。
二、执行区划的具体过程
区划法的执行有三项主要工作：区划的修订；审核要求变更区划的要求、投诉事件和特例；区划的强制执行。
1、区划的修订
对于任何一个地方政府而言，有关区划的工作就是区划图的修订及对区划的修订。修订区划的“申请”是一项修改法律的请求，典型的步骤包括：（1）提出申请；（2）由管理人员预审；（3）发出举行规划委员会听证会的通告；（4）管理人员报告的准备；（5）规划委员会听证会；（6）规划委员会批准；（7）政府立法机构初审，包括对听证会的安排；（8）发出举行政府立法机构听证会的通告；（9）政府立法机构听证会；（10）政府立法机构批准。
2、区划的变更
有关区划的第二项工作就是对于申请变更的审议。通常由于土地本身自然特点原因而无法满足区划法规的要求，开发商可以申请变更。如在一块形状不规则的用地上，申请不必严格执行有关建筑后退红线的规定。但由于经济上的原因，申请变更或申请变更规划用地性质的请求通常不会被批准。
3、申诉
区划委员会的一项职责是听取申诉及复议。一般的申诉是由于对区划法规有异议或对区划分区的边界有争议引起的，区划委员会的工作是对区划法规中一些模棱两可的规定进行解释或对有争议的分界进行仲裁。
4、特例
在区划法规中规定，某些与居住区性质不符的特殊用地性质（如配电室等），可以通过特殊的审查而安排在居住区内，它们被称作特例（或特殊许可），通常被列入每一块用地中的“需复审用地性质”当中，根据惯例，由区划委员会进行复审。
5、区划的执行
对许可证的管理是执行区划的主要形式。所有的建设工程都必须要得到由区划部门或规划部门核发的规划许可证，以确认所有的指标都符合区划法规的要求。之后，建设监督人员对建设工程进行校验，以确认在建的工程是否与工程许可证上批准的完全一致（地方政府必须严格的、迅速的、有效的、有预见性的执行区划法规，以使其发挥应有的作用）。
三、区划及其他管理方法
除区划外，城市政府其它的城市规划管理方法还包括：土地细分规则、建筑艺术和技术上的管理、建筑规范、公约或行为规范等。
1、土地细分规定（Subdivisionregulation）
土地细分规定是美国政府的另一种对发展和土地使用进行管理的政策工具。其主要内容包括：将一大块用地划分成可供建设的地块，以满足产权转让的需要，同时确定每一个地块的大小、形状、地块内道路的设计方案及与城市街道系统的联系、市政基础设施及其它公共服务设施的供应范围等；另外，要求开发商必须对社区贡献出一定量的用地作为公园及其它公共空间。在大多数地区，区划和土地细分规定基本上是相互独立的，但它们在很多方面又是交叉和重复的。然而，提出修订区划的申请必须在提出细分规定审核申请之前，因为大多数地方政府的细分管理都规定，只有在符合该地区区划法规的前提下，细分规定的申请才有可能被通过。
2、建筑艺术管理
在大多数情况下，对于拟建建筑的建筑艺术和建筑学上的规定都包含在区划法规当中，区划法也就成为这些建筑艺术管理规定的法律权威。例如，许多对建筑高度的限制及对建筑后退红线距离的规定都是基于艺术性的考虑，而不是出于对健康或安全的考虑；有些城市设立了特别的区域，该区域对建筑艺术的规定是强制性的；历史风貌街区对建筑风格也有严格控制；一些城市由于当地的地物或景观的原因，对建筑高度有着强制性的要求等。
四、区划法规的主要内容
1、用地性质
用地性质按照惯例分为四种基本类型：居住、商业、工业和农业。区划法赋予每一个地块不同的用地性质、建筑密度、建筑规模。区划法规通常将用地性质分为三种类别：主要用地性质；可兼容用地性质；特例或需复审的其它用地性质。
（1）居住用地
三种基本的住宅类型分别为：独户式住宅、联体式住宅、复合式住宅。居住用地通常由于建筑密度的不同而划分不同的类型。城市中最高档的居住区，其对最小地块规模的要求是最高的；稍低档的居住区，其法定的最小地块规模逐渐减小，直到达到联体住宅对最小用地规模的要求；更低档的复合式居住区的建筑密度可以更高。建筑后退红线和其它有关建筑体量的要求，随着对建筑密度要求的不同而稍有不同。总体来讲，对居住区用地性质进行控制的最重要方面是对商业和工业性质用地的控制。
（2）商业用地
根据商业用地对其周围用地的影响不同，区划法规将商业用地划分为不同类型，并确定了进行区分的明确标准，包括店面和建筑规模的大小、建筑高度、停车空间、建筑密度、容积率、规划的交通量等。一些城市还划分有特殊类型的商业用地，例如高速公路商业用地内的汽车旅馆和快餐店等。而拥有如海滨广场、滑雪圣地、游乐场等特殊娱乐设施的城市，通常还会在区划法规中设置特殊的商业用地类型。
（3）工业用地
区划法规最初的目的就是将有害的工业用地和住宅区分隔开来，避免工业区与住宅区之间的相互影响。对于工业用地，目前许多城市使用性能标准来区分不同的类型，如低污染工业、服务行业及信息产业等，一般都归入一种新的开发模式——花园式的工业园区。工业园区的区划法规不仅将地块内建筑、地面铺装，以及不透水的地面面积限制在一定的比例以内，而且还包括基本的景观及建筑艺术控制。这样，那些烟囱林立的重工业企业就与其它用地隔离开来，只允许在特定的地区进行建设。
（4）农业用地
在乡村地区及紧临城市的地区，农业区划是极为重要的。通常情况下，地方政府运用三种不同的农业用地区划法：在没有开发压力的农村地区运用真正的农业用地区划法规；在开发压力不断增大的地区运用临时性的或开放性的区划法规；在开发区运用专门保护耕地的区划法规。另外，利用区划法规控制分散的农村聚居点的发展也是有重要意义的，因为这些分散的农村聚居点的发展可能会妨碍附近的农民使用飞机进行拨撒等作业，也可能会将私人花园内的花粉带到农业用地内，而这些都与高效的农业生产有矛盾。
（5）特殊用地
①机场周围的用地
机场周围的用地在很多城市都受到较多的关注，并利用区划法规来限制位于飞机航线上建筑的高度，以及限制在“临界地区”建设学校、公共机构和其它高密度的建设项目，以保证机场的正常运作。
②教堂和学校
教堂和学校这些公共机构毫无疑问是为所在地区居民服务的，并且在很多规划的居住用地内都允许进行建设。然而，由教堂和学校所带来的交通和停车问题，使得它们有时并不是理想的邻居，这样，许多城市只好通过特例或特殊许可证的形式批准教堂和学校在居住区内进行建设，
③废物处理站
比教堂和学校还不受欢迎的是废品处理站。废品处理站不是简单的“垃圾场”，它分为两类：本地处理站，一般都是垃圾卫生填埋场，另一种是工业处理站，它们的建设都必须要得到区划主管部门的认可。
④历史街区
确定历史性街区是为了在这些街区强制执行特殊的规划管理法规，以使历史风貌保护与区划结合起来。历史街区规划管理法规的建立，涉及建筑材料、屋顶形式、立面比例、走廊和入口设计、实体部分和空间的比例及韵律感等内容，因此，其应在经过认真核定相关标准的基础上完成。
2、对用地使用强度和建筑体量的管理
（1）强度或密度
对于独户住宅最小用地面积的特殊要求是最常见的对开发强度或密度的要求。集合式住宅和多种用地性质混合的地块通常用每英亩用地上所安排的居住单元数量来衡量住宅开发的强度，有时缩写为“DU/英亩”。DU/英亩所表示的对建筑密度的要求经常由最小用地面积的要求来进行补充。更加专业的商业用地区划法规使用容积率这一指标来对商业用地开发强度进行控制。规范重工业用地开发的更加重要的工具是实施标准及对减震、后退红线等的要求。
（2）建筑体量
从城市整体的角度来看，对建筑体量的控制远没有对用地性质和开发强度的管理严格，但是从每一块用地所在的小环境来看，对建筑体量的控制确实非常重要。建筑体量的要求就是对建筑设计的要求。传统的对建筑体量的要求详细描绘了每块用地的形状，并确定了建筑的位置和三维体量，任何建筑都必须符合要求，这在某种程度上使开发建设实现了可预见性。目前，在大型开发项目中，许多城市对建筑体量的要求都有着很大的灵活性。
五、超越传统的区划法规
1、其他土地使用管理方法
（1）对成片开发的管理
成片开发（或称为PUD）是指对包括独户式住宅、连排别墅、商业和公共机构等多片用地进行综合开发的方法。该方法的优点在于：多种多样的地块规模及集中安排的住宅，可以在不提高建筑密度的条件下保护开放空间，总平面设计也会更有创造性，同时，更加注重环境方面的问题，这为开发商提供了进行更好规划和设计的机会与动因。
目前在大多数州，这种管理方式已经成为对土地使用进行管理的一种很普遍的方法。它通常是作为区划法规的一部分来进行实施的。成片开发管理一般会使用对建筑密度的规定来衡量土地使用强度，并且会相应降低对建筑后退红线的要求。成片开发管理如果被恰当的执行，将会成为一种有效的现代管理手段。然而，因为对成片开发的管理比起传统的区划管理来说有着更大的灵活性，因此也更加复杂，需要进一步完善相关法规。
（2）实施标准
区划法规中的执行标准是针对某类特殊性质用地制订的强制执行标准。该标准通常应用于对工业用地的管理，如对某地块所允许排放的烟尘、废气、噪音等进行规定。实施标准也经常被用在土地细分规定及建筑规范当中。
（3）对分期开发的管理
对分期开发的管理是要求房地产开发要随着公共设施建设的步伐来逐步进行。这种管理方法的目的是为了尽可能地使房地产开发能够与公共设施的建设相协调。
（4）发展管理系统
目前，一小部分城市已不再使用简单的、不断修正的区划法规及土地细分规定，而是运用多种多样的、更加直接的方法来控制或管理城市发展。如对城市中允许建设的住宅单元数量进行限制，对每年发放建设工程规划许可证数量进行限制，或根据开发商所能承担的城市公共设施的数量，来确定每一个建设工程许可证所能够批准的住宅单元的数量。
六、区划法规的运用及其局限性
区划法是进行城市管理的有效工具，如果得到恰当地运用，它对指导地区发展起着重要作用。然而，无论一个城市的区划法规多么完善、多么有效，私人地主、开发商，以及公民们作出的多种多样的决策，仍然会在很大程度上影响该城市最终的土地使用方式。
大多数城市都遵循着同样的开发模式，只是稍有变化而不会产生本质上的不同。区划法不会对城市建设的方式产生根本的改变，它的作用是进一步强化城市发展的基本形式，以使城市在最大程度上满足公共健康、安全及福利的要求，满足地方政府的目标及政策的要求。例如，区划法规可以阻止重工业进入商业中心区，大型购物中心要位于主要的居住区外，公寓式住宅不在公共设施不完善的地区进行建设等。
区划是一种有用和有力的工具，但是它必须在塑造城市的社会、经济、政治力量的作用中得以运用。它不能消灭或者压倒这些力量。
第八篇土地细分规定
一、土地细分规定的发展
土地细分（subdivision）是一种对用地地块进行划分的法律过程。最早的地块划分和土地细分规定的作用是在土地出售时为地块做一个记录，1928年之后，很多州采用了现代细分法，运用细分规定对开发进行控制。首先，他们将地块或街区的设计标准及建筑设计标准纳入细分规定之中，之后，一些社区开始建立限制和延缓增长的控制措施，对细分规定对周围用地的影响进行更严格的审查。从20世纪80年代开始，地方政府开始强制收取费用和相关的税费，来使开发商承担开发地块内和地块外的公共设施及市政基础设施建设的费用。
二、土地细分的目的和作用
土地细分的主要作用首先是将大的地块划分成较小的建设用地地块，以满足地块产权转让的需要。其次，土地细分还创制和留存了足够的土地档案，用来协助地方政府确定土地的使用权属。第三，地细分确定了近期社区发展的模式，有利于用地布局结构的合理性。第四，精心设计的细分规定确定了某区域内开发建设所需的公共设施（如公园、学校等）及市政基础设施（如道路、上下水系统等）的性质、数量、位置、规模等问题，同时也明确了每一块开发用地所应该承担的上公共设施及基础设施的建设责任。严格地执行细分规定，可以保证基础设施的建设能够满足开发建设的需要，避免出现事后由政府来进行弥补的情况，同时又比较公正的保护了所有开发商的利益。第五、由于在细分规定中建立了最低的改造和设计标准，所以它也是保护消费者权的有利措施。
三、机构的设置
1、政府部门及其权限
地方政府从各州的法令中获得了管理土细分的权力，但其组织机构的设置在不同的州、市、县都不尽相同。大多数州依据《标准城市授权法案》指派当地的规划委员会来管理土地细分。
2、细分规定和其它规划工具
细分规定是地方政府对城市发展进行管理的工具之一。为了提高效率，细分规定必须融入其它当地政府的规、政策和法律当中，如总体规划、区划法令、公共设施发展政策、街道改造政策，以及各种开发和环境保护方面的法规等等，这其中最重要的是总体规划。通常，土地细分规定只有与总体规划一致时才能被审查通过。
区划法规规定了土地使用性质，细分规定将大块土地划分为小块设用地并确定每个地块应提供的基础设施。也就是说，区划法中的有些规定已被贯彻到细分规定中，同时土地细分规定的内容也有一部分体现在区划法规中。由于区划和细分规定的界限是模糊的，愈来愈多的地方政府，尤其是各州的首府城市，正在寻求将区划法规和细分规定结合起来，形成一种统一的土地使用法，由此确定一致的土地使用管理权限、标准和程序。
四、土地细分规定的要素
合理的土地细分规定能够创造出一个有吸引力的地区形象，确保交通系统的有效和便利，保护居住区和其它性质的用地不受干扰，使私人的用地得到合理的安排，同时可以使公共设施的改造和建设与社区规划相协调，与所在地区的特点相适应。
1、细分规定和自然环境
细分审查应确保新的开发与其所在地区的自然环境有机的融合。规划师在编制细分规定时特别需要对环境脆弱地区、防洪设施、水质量、环境影响评估及景观等方面予以更多的关注。
（1）危险地区和环境脆弱地区由于地质和水文方面的原因，有些用地是不宜进行建设的，在土地细分规定中，必须考虑到这些方面的因素来确定地块的划分，在每个地块中的非危险地区安排建设地点，还应该在最终的细分成果中公开危险地区的位置和特点。另外一种需要特别关注的是环境脆弱地区或环境问题地区，包括湿地、池塘、滨水地区、濒临灭绝物种的栖息地、有历史价值的地区等等。地方政府有责任在细分规定中增加保护这些地区的内容。
（2）防洪管理
控制土壤侵蚀、沉浸和下游产生洪水，以及保护供水流域的措施，都应该尽可能地包括在细分规定中，这主要涉及城市排水及其它系统的设置问题。
（3）水质量
在城市水源保护区内的土地细分规定，为了避免地表水污染饮用水，该区域内的建设必须满足某些特殊的要求，如建立私人污水处理设施、化粪池等，甚至有的地区将开发项目相对集中安排，以减少建筑用地和人行道的面积。这些措施不仅可以减少进入地表水和地下水的污染物质，而且减少了进入河湖和水库的沉降物，保证了饮用水的质量。
（4）环境影响评估
联邦法律规定，如果建设项目对环境质量可能产生重大影响，则需要进行进一步的研究与论证。因此，在对大规模的用地进行土地细分规划时，需要编制环境影响报告，或者通过环境评估来决定是否需要编制环境影响报告。环境影响报告或评估经常在对细分规定进行审查之前即被送交地方政府进行审核。
很多城市在细分规定中要求开发商种植行道树或付款给地方政府用于购买和种植植被，并要求建设项目设置缓冲区或隔离带以使不同性质的用地之间不产生相互影响。同时，有的城市还要求规划师在细分规定中统一考虑美学要求，充分利用地方的自然特色，创造出赏心悦目的城市环境。
2、道路、街区和地块布局
道路、地块和街区是细分规定的基本要素。
（1）道路系统的设计
道路是细分规定的关键要素。首先，道路本身就占用了大量的用地。第二，道路系统决定了开发用地的形态和数量，并影响地块内建筑的布局方式。第三，道路用地为交通及市政基础设施提供了通道。
土地使用规划和交通运输规划是道路细分规定的基础。大多数交通规划只涉及贯通该地区的主要干道和高速路，而收费站、辅助收费站、城市支路或小区级道路经常被忽视。细分规定应该为每一块建设用地提供可以满足使用需要的机动车和人行道路系统。道路系统的设计需要建立在交通流量的预测、地块的性质及数量的确定、路边
