中国城市化进程战略模式研讨峰会

　　会议时间：2008年4月21日

　　会议地点：北京国际会议中心3层308会议室

　　会议主题：中国城市化进程战略模式研讨峰会---城市化进程中的奥北区域

　　特邀主持人：综合开发研究院（中国深圳）主任研究员 李津逵

　　邀请嘉宾：

　　中国房地产住宅研究会副会长 顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)

　　清华大学经济学教授 朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)

　　建设部政策研究中心城乡规划建设处处长 翟宝辉

　　建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工 毛剑瑛

　　北京大学房地产研究所所长、博士 陈国强

　　龙德置地有限公司总经理 王杰

　　中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编 蔡义鸿(蔡义鸿博客,蔡义鸿新闻,蔡义鸿说吧)

　　安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑 刘文斌(刘文斌博客,刘文斌新闻,刘文斌说吧)

　　主持人：各位下午好，辛苦了，亲爱的朋友们，大家下午好，大家准时就坐，让我非常感动，今天下午这个论坛的嘉宾，大家都非常熟悉，在业界都是一些思想者，是一些思想、智慧非常活跃的人，现在我们大家一起用热烈的掌声把他们请出来（鼓掌）。

　　有请各位嘉宾：

　　中国房地产住宅研究会副会长 顾云昌

　　清华大学经济学教授 朱凌波

　　建设部政策研究中心城乡规划建设处处长 翟宝辉

　　建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工 毛剑瑛

　　北京大学房地产研究所所长、博士 陈国强

　　龙德置地有限公司总经理 王杰

　　中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、《城市化》执行主编 蔡义鸿

　　安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑 刘文斌

　　平常这几位讲课，一讲可以是几天，论坛是一论半个小时给各位的是蜂蜜，他们准备给大家奉献的是蜂王浆，每个人第一轮引言是五分钟。我们所处的是北京的北部，世界看中国，中国看北京，北京看奥运，奥运看奥北，奥北有一个挺有社会责任感的企业今天做东，我们要讨论一下在北京这样的大城市，这样一个工商文明积淀并不深厚的城市，在100年前那轮城市化中间，是不显山不露水的城市，是中国的传统农耕的城市。奥北20年前叫城乡接合部，两年前轻轨通了，一年前又出现了很多供我们能够享受到城市文明的这样一种城市综合体。也就是说在中国、北京这样的巨大的城市中间，在城市的发育过程中间，我们很多的专家批评它，你怎么这么会发育？但是今天，我们看到，城市在不断地发育过程中间，在成长，它越来越像一个城市。

　　我们要讨论两个问题，第一北京的城市发育有没有可能走出一个独特的模式；第二在这种发育的过程中间，我们有社会责任感的企业可以为我们的社会做什么。

　　就这两个专题，各位专家等会儿要给大家做一个精彩的演讲，首先我们先请今天能够把我们大家结一个善源聚在一起的主办单位为我们致词。

　　首先欢迎龙德置地总经理王杰先生。

王杰

　　王杰：首先感谢各位专家，感谢媒体的朋友们能够今天聚到里这个来，今天由我们企业提供了一些支持，我们谈一下北京的城市化进程的话题，这个话题非常大，作为我们企业，应该说是大海里面的一滴水，我们在大海里能起什么作用，就是保持大海的海平面不下降，这是负责任的企业应该做的事情，今天我们一个是支持这个活动，一个是我想拿出我们的案子，交给专家们剖析，我们在奥北区域，在北京的城市化的进程里能够起什么样的作用，我们提供一个案子给大家讨论，将来我们给大家一个案例。

　　北京城市化进程这个话题，对大家来说应该不陌生，但是今天的话题，应该说是非常新颖的话题，以前说城市化进程就是大量地农民进城，怎么解决农民进城所带来的问题，现在在北京的城市改造中，我们发现不光是农民进城，还有好多的农村在逐渐演变成城市的过程中，这个问题怎么解决，我们所在的东小口镇地区，就是一个典型的城乡接合部，这个城乡接合部在政府搭台企业唱戏的过程中，有很多值得城市化这个话题来研讨和论证的东西。

　　所以在今天的会上，我先给大家提供一些资料，让大家在论证中获得一些素材，刚才李老师在开场白的时候提到，北京在30年前、10年前、5年前、2年前的样子，我把距离缩小一点，大家回顾一下奥北地区的十年以前是什么样，五年以前是什么样，两年前什么样子，两年以前是进行奥运基础设施大量投入的时候，所以说这十年、五年、两年使得我们奥北地区的发展实现了长足的发展。

　　论规模我们这个项目不值一提，体量不值一提，但是它是一个商业圈，刚才播放的龙德广场宣传片，大家可以体会到龙德广场在奥北地区可以起着填补市场空白，把原来的睡城变成了一个有血有肉的城市，开发商在注意自己项目的规划和建设，但是很少注重配套，尤其是教育配套，医疗配套和商业被套，这才是有效组成城市的元素的部分，但是如果开发早了没有生意，但是在我们看到这个商机的时候，时机已经到了，我们想把这个天通苑地区，立水桥地区的睡城和卧城怎么注入新鲜的血液，让它变成一个真正的城市，让当地的居民不再去城里消费、购物，节省下时间成本，提高大家的生活水平。

　　所以我们在立水桥区域开发了龙德广场，应该说按照目前的开业面积，已经超过了50%，现在有家乐福、百安居、翠微百货，还有万达国际影城，可以说实现了国际性的招商，把国际500强的家乐福和百安居引进了进来，使得我们这个地区可以达到国际化的消费水准，龙德广场开业充分地证明了定位的准确度，尤其从家乐福的日销售额上可以表现出来。

　　家乐福以前曾经做过预测，大卖场的销售额是每天达到70万就可以了，但开业至今，已经超过每天日销售额一百万，远远地超过了它的预期、缩短了培育期。原来他们预计培育期三年，现在一个月都没有，已经超过了预期的1.3到1.5倍，这个数字说明了我们做这个商业是因为市场的需求，因为当地的居民需要，因为城市的发展需求需要，今天我把案子交给各位专家，通过我们的案子，通过天通苑地区、立水桥的发展，剖析一下北京地区的城市发展。

　　我在这里感谢大家的到来，谢谢。

　　主持人：这属于蜂王浆在致辞，有没有感觉在我们的这样的一个奥北地区正在发生着变化，对企业来说进早了的话，颗粒无收，进晚了排不上队，但是恰逢其时我们做什么东西，我们王总说了一句话“不让海平面降低”非常的富有哲理，下面，我们欢迎中国国际城市化战略研究委员会秘书长蔡义鸿先生致辞。大家欢迎。

　　蔡义鸿：谢谢各位专家和媒体的朋友们，今天我作为中国国际城市化战略研究委员会的代表，给大家简单说一下我们的心里话，今天我们来研讨城市化进程，有两个很不容易的事情，第一个就是说龙德广场给我们提供这么好的条件，这么好的氛围，第二龙德广场给我们提供了非常好的案例，这是一个经典的案例，中国的城市化进程，是关系到全球的典型大事之一，第一是中国的城市化，第二件是美国为首的信息化革命，中国就占了一件。据测算，我们国家城市化率每递增1%，大概有一千四百万左右的农村人口进城，这个数字给我们所有的中国的老百姓和中国的政府和企业家，提供了史无前例的机会，这就在于我们的城市化是和谐的、快乐的、还是痛苦的，我相信有龙德广场这么好的案例，会给世界、中国、北京、的城市化提供一个很好的借鉴。

　　最后我以支持单位的身份，祝贺今天的中国城市化模式战略研讨峰会取得圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢蔡总，我们就开始今天的论坛了。今天是蜂王浆式的论坛，每一位专家演讲五分钟之后，在场的专家可以做一分钟的点评，各位现在不是致辞了，是论坛，而且今天的论坛是一个非常有趣的论坛，你们随时可以打断主讲者，随时可以提问，他们当时可以回应你，也可以事后回应你，总之要控制在五分钟之内，希望问问题的时间要尽量地简短。

　　现在就请中国房地产及研究会的会长，顾云昌先生

顾云昌

　　顾云昌：国际上的城市化，中国叫城镇化，这是十七大重新再定位的，意思是一个，就是全世界人从农村向城市积聚的过程，化的过程，我是这么理解的。这个题目我想了六个字，一个叫城与市，一个叫好与差，第三叫先与后。

　　先讲讲第一个层次，城与市，城市城市，一个城一个市，从发源首先是有城，但是住在里面不能不吃不喝，需要交易，出来了一个市场，叫市，这是最古老、原始的城市的起源，我们不能忘了。

　　也就是说在现代的城市当中，不能光是住人的地方，必须有商业、有教育、有医疗、有文化，当然还需要有产业，就业的地方，当然还有内外的交通，大体上这几个方面构成了城市的概念，但是我们发现在城市化快速发展的过程中，往往忘记了城市的基本要素，在发展的时候会出现卧城这样的形式，会出现光是搞开发区的现象。开发区给晚上冷冷清清的，这种情况在中国这几年的发展中存在着大量的案例。在这样的情况下，我们如何来搞好我们的城市化，也就是第二个问题，好与差的问题。

　　什么样的城市化是好的，什么样的城市化是差的，我们说把两个区域分开绝对是有问题的。一个好的城市化，有两个标准，第一个标准在快速的发展当中应该做到人与人之间的和谐，我们讲和谐社会，市场经济一部分人富起来了，一部分人不富很穷，人与人之间的关系要和谐，这个城市才有活力。第二个好与差的关系，是人与自然的和谐。我们在城市化当中可以做到可持续发展，什么叫不可持续发展，就是我们现在的人类不是在继承父辈的地球，而是在侵占子孙的地球，对资源和环境进行了过渡的开发和利用，造成了资源的浪费、环境的破坏，这样的发展不可持续。在快速的城市化过程中必须做到两个和谐，一个是人与人之间，一个是人与自然资源，我们需要一个资源节约型、环境友好型的城市化。

　　第三是先与后的问题，就是说我们过去搞计划经济，现在是市场经济。美国、英国等国先搞了市场经济，我们恰恰是受了苏联的影响先搞计划经济，现在看起来计划经济和市场经济，市场经济这条路是非走不可的，我们正在补市场经济的课，或者说我们回过头去走市场经济的道路。

　　从这个意义上来讲，我们看城市化，我们城市化走过一些回头路，可能我们更多的是受苏联模式的影响，就是说在规划的过程中，更多的强调功能的分区，要么搞工业区，要么搞住宅区，所以产生了义庄，产生了方庄，产生了望京，产生了大北窑两个大经济开发区，大家看住在这里面的人，有交通不方便，商业不配套，教育实施不齐全等等问题，我们要从市场经济的观点看待我们的城市，使得我们的城市更加的和谐，也就是说，一种好的城市化的模式，所谓的配套是需要大家共同做的，甚至先把这些就业问题，商业问题，环境问题先考虑，然后再考虑人住的问题，现在我们往往是人住了再说，这是没有办法的办法，因为当时需要改善人们的住房条件，我们大量的盖房子，盖到回龙观、天通苑，结果规划跟不上开发。

　　但反过头来，现在这种情况却给我们留下很大的发展空间。

　　龙德广场就好象春天里下了一场及时雨，给房地产找到了很多的商机，也就是说从这个意义上讲，我们的案例说明什么？我们在房地产整个的发展和观望、在布局中还有许许多多的空间需要我们去填补，有许多的商机需要我们去寻找，我们需要好的商业化的模式，我们需要配套齐全的城市的模式，需要人与自然和谐的模式，所以我希望更多的开发商项目，关注我们好的城市化，将“及时雨”下到各个社区，谢谢大家。

　　主持人：谢谢，我觉得顾老师不愧是一个思想者，一个演说家，用了整个五分钟的时间给我们把龙德概括了，而且给我们提出了这么多好的愿景。大家想，先有卧城然后有超市，城和市，先是不可持续的，现在变成可持续的，可能是就地生活，就地办公，第三，好的城市化，差的城市化，先是不好的，但是没关系，我们可以补课，不要批评它卧城，我们可以补课，历史给我们补课的机会，而且我们的企业家都要去做及时雨，各位专家有没有什么要点评的。

翟宝辉

　　翟宝辉：计划在英文里译为plan，规划在英文里译为planning。所以，规划是个动态的过程。学规划的知道，当你出现错误的时候可以改正它，当发展需求的时候可以去改善它，所以说龙德应该是选择的结果。

　　主持人：您刚才说规划是（英文）规划是一个动态的过程，大家都是墙上画画，好象是一个静态的过程，在翟宝辉处长这儿变成了动态的过程。

朱凌波

　　朱凌波：中国的城市化推进的过程中，今天谈到补课模式，是值得探讨的，在中国的一线城市的发展过程中，最早的深圳、广州、上海、北京，深圳依托了香港，是城市外扩的过程，包括北京出现了天通苑、回龙观等等的城市化的模式，我这里有个二元化的问题，农民要进城、市民要出城，追求城市化进程和追求科技化，追求自然宜居生活，在二元化我们怎么找和谐，不仅是社会的结构，也要找到精神的层面，也是最终解决城市化困境和出路的问题。

刘文斌

　　刘文斌：我觉得顾老师刚才的话，对我最大的启发是，第一次听到好的城市化和不好的城市化这个概念，这个概念让我们在座的很兴奋，优秀的记者一定会写出好的文章出来。

　　王杰：刚才顾老师提的论点，认为我们作为企业是受益者，是在市场出现稀缺资源的时候，我们抓住了机会，我们是城市化进程的受益者，在受益之前，应该是推动者，我们是冒着市场的风险推动着事业，但是城市化进程总归是给城市所有的居民带来了好处。谢谢。

　　主持人：海平面只要不降低就会带来好处。蔡总一句话点评。

　　蔡义鸿：我感觉今天龙德广场给我们带来的是快乐的城市化，我相信，它给天通苑和回龙观，包括奥北地区带来的同样是快乐的城市化，谢谢。

毛剑瑛

　　毛剑瑛：两个字代表了不同的意思，也是联想到龙德广场，正是抓住了市场的机遇，所以我觉得，它满足了天通苑地区人的需求，所以才能办得好。所以说在规划上，每一个规划都不可能做到很完整，只能是在规划之后，在建设的过程中不断地去修正，才可以最后的成功，得到人的满意，住户的满意，人们的满意才是开发商最后的成功。

　　主持人：毛老师的意思是，城市有造的成份，也有生的成份，它要不断地增长，有机的更新，用企业的行为把这个城市越做越有味道，就好象一壶陈酒越放越美，接下来陈国强教授对这个问题肯定有更深刻的理解，我们直接把请上来演讲。

陈国强

　　陈国强：非常高兴参加这么一个非常有意义的话题的探讨，刚才王总非常简短地对龙德项目做了一个介绍。我自己是居住在城市的北部，在北辰居住，对于北部城市的变化，实际上和龙德广场的一个开发运营我自己也有很多亲身的感受。今天我们探讨北京，成为一个很好的切入点来探讨城市化，这样比较有理论价值的话题，我想我们说到北京的城市发展，或者说北京的城市化，很自然地会想到一个词--摊大饼，过去，摊大饼的说法对于北京的发展来说非常的形象，反映在过去北京城市扩张的方式，从二环到三、四、五环，这个是城市化发展里边的特殊的形式。

　　透过龙德广场具体的项目，我们可以看到，在原有的摊大饼的模式之外，企业在做一个非常有意义的探索。我们知道从06年北京市新的城市规划出台之后，有一个两轴两带多中心的城市发展的总体思路、规划方向，龙德广场处在我们所说的两轴两带南北轴，我们知道长安街是东西轴，从城市的中轴线沿着北京城市的中轴线，在南北轴线这样的未来城市大的规划的一个脉络，或者大的城市发展的框架里边，龙德正处在一个南北轴心往北延伸的关键点上，通过龙德广场的项目成功运营和成功开发，我想为北京城市的未来的发展实际上探索了一个非常有益的方向，在过去的摊大饼的模式之外，正在进行的变化。

　　王总他们这样的公司通过具体的项目开发运营，实际说在摸索，或者说探索新的城市发展的模式或者一种方式，也就是说在东西轴线上增加城市的重要的资源聚集的点，通过这个点的带动，对于整个区域的价值的提升，我想我们初步地感受到了，它的真正的价值在未来十年二十年更长的时间里充分地体现出来，这个是观察龙德项目对于城市发展，城市的扩张的模式上面一个非常好的一个观察点。

　　刚才嘉宾也谈到，北京的城市化发展，或者说北京的房地产的发展里，有一个非常重要的现象，就是卧城现象，从过去我们很多区域，特别是北部区域的天通苑也好、回龙观也好，可以说是北京卧城现象的非常有代表性的案例，龙德广场恰恰处在北京北部天通苑这样大社区的中心点，受天通苑社区的包围。我们知道，天通苑成为睡城，是特殊的规划导致的，或者说在过去的这种发展模式之下形成了特殊的现象。过去，这里交通拥堵，商业、教育、医疗配套欠缺，我想对于当地居住在天通苑区域的居民来说，应该说生活品质、生活质量、生活成本非常高昂，由于龙德广场的出现，由于龙德广场对于整个区域、未来商业需求的很好的把握，可以说对于北部区域这些居民的生活质量的全面提升，对于提升整个北部地域的商业城市的价值等等这些方面，已经非常明显地体现出来了。

　　我想过去北京城市发展当中出现的卧城现象，这样的项目，实际上给我们提供了非常好的探讨，或者说观察未来卧城现象有没有可能通过适当的方式来对它进行纠偏，或者说补课，刚才顾会长说，也可以认做是补课的方式，从这两个角度可以为我们提供非常好的探讨这些问题的案例，我简单说这些。

　　主持人：谢谢，陈博(陈博博客,陈博新闻,陈博说吧)士，陈博士还节省了时间，陈博士的发言中间讲到了补课，讲到了纠偏，而且他讲到这是一种新模式，就是政府走在前面，商家跟在后面，这种模式叫PPP，这是讲政府与民营机构的合作，这个合作是政府先出一招，这招可能稍微有点偏，然后企业再出一招就把它容过来了，谢谢陈博士。

　　既然是讲城市规划，我想咱们这坐着城乡规划处处长，刚才大家的这些想法到底怎么样，我想点评等到翟博士讲完以后一起点评，现在掌声欢迎翟博士。

　　翟宝辉：感谢大家给我这个机会，我的PPT准备的比较长，尽量凝练一下，我想有这么几个关键词需要提一下，因为今天我们讲的是城市化，但是我的PPT做得更多的是郊区化，大家想郊区化和城市化有什么关联，还有，到底是实践出真知，还是刚才我们主持人说的墙上挂着的规划出真知，另外到底全心全意为人民服务过时了没有，是市场更有效率，还是市长更有效率，这就是我要说的关健词。

　　大家可以看到，城市的发展轨迹，按这个讲，城市的发展轨迹它是有动力，然后有制动力的，双方共同作用的结果使城市产生。

　　前面讲到了城市的概念，城市化的概念，我讲的城市化里边有质量的概念，质和量双向。现在我们的城市化，用“十七大”最经典的话来讲，应该叫公共服务均等化，大家把这个概念延伸到城市化过程中，那就是说城市的基础设施的均等化，如果这一天到来的时候，我们没有必要把农民移到城里来，也没有必要把城里人赶到乡下去，除了其他的需要，比如说旅游的需要，我需要换一个位置，需要体验一下那里的乡土人情，除了这个方面没有别的。

　　美国的公共基础设施已经遍布，打一个电话，水、电、气所有的东西都可以接通。如果我们也能做到，就没有必要现在搞一个13亿人的大挪移，所以当时在开发区整治的时候讲一点。15年以后我们要把耕地再变成基础设施，我们两次投入损失极大。

　　就郊区化进程，我是带了几个研究生，当时领了一个课题，要做标准化的研究，看看它的动力是什么？制动力是什么，我简单地说几块。第一，我们现在看到的北京市的情况，在上一版城市总体规划的时候，是希望通过政府的手把人迁出去、把工业迁出去，这是92年的一版。但是到2002年再总结的时候，发现了一个情况，我们把污染迁出去了，但是我们的人和GDP没有迁出去。一会儿大家会看到PPT的一张图。

　　那个时候大家提出来了什么概念呢？在北京要建14个卫星城，就是分中心，把功能和人分出去，因为这种结果没有出来，这次修编的时候，又提出了新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的概念，但是刚才说了，房地产商也好，政府规划也好，还有我们老百姓的需求，最后实际上给了进程的修正的机会。目前看，像奥北地区，虽然那个时候功能有些偏失，但是补上来了，比如说中心教育，因为有了类似的翻版，所以说小区吸引了很多人，现在有了龙德广场，这个区域从卧城变成了生活城的概念。

　　在这次北京城市总体规划修编中，我是参与者之一，但是我是做空间发展战略研究的这部分，29个专题之一，生态组。当时我们研究的结果里边，这个城市虽然说有两带，但两带不能连起来，中间要有空间，像霍华德提出的花园城一样，城与城之间要有喘息的机会，要由便捷的交通连起来，现在轻轨，包括以后城际之间的地铁，快轨都可以通过去。

　　那么，这到底能否成为一个模式呢？我觉得任何一个探索都可以成为模式，因为这个模式是基于中国的经济、社会、文化背景而产生的。如果不是此，我们借美国人的，借苏联人的，借日本的都可以借过来，但是放在那里，大家又发现我是做错了，我们只好找机会改过，就是这样一个情况。

　　美国的城市形态，实际上跟我们现在讲的，比我们的距离远多了，它可能是250公里郊区的扇面区，在上面有一个提供其他就业的机会，所以在扇面之外的人基本上不要进城，就可以满足他的工作、生活等等的需求，实际上，这在将来的北京应该可以做得到。

　　大家看北京从1992年到2001年的GDP和市区的图，这十年基本上没有太大的变化。我们在调研的时候，村长说，是规划带队的来了，能不能给北京市规委说说，给我们村里搞点指标，村长就是想把地变成房地产。

　　这是用地扩展情况，再往下。

　　这是用地的控制与非控制，蓝色的是合法的，其他的是不合法的。

　　这是我们的交通情况。

　　这是我们在做课题研究的时候，对它的生态的威胁全部表现在这张图上。

　　这是最后现在北京市搞的县建区规划，以这个模子，要把可以建设的、不可以建设的，可以建设里边哪些不可以建设的分清楚。

　　谢谢大家。

　　主持人：现在进入一句话对两位规划界的前辈，对他们两位博士做一句话点评。

　　朱凌波：李老师一主持，好象变成了大专辩论赛，搞得我们参加这么多论坛这次最紧张（笑）。实际上我们就是想说一句化，我们追求城市化，改革开放30年，最后会给我们带来什么样的生活方式和生活质量。我觉得两位无论从城市和理念，包括龙德广场城市外扩郊区化过程中作为激活一个为居住为生活方式主题的一站式购物中心MALL，或者城市综合体的作用，可能在未来中国城市化进程中的作用，在激活新城区的作用中会起到关键作用。

　　顾云昌：胡锦涛总书记说“世界上没有一个放之四海皆准的发展模式”，从市场经济和计划经济中都找不到，中国有自己的发展模式，中国的城市化，也有中国城市化的模式，所以我们还要探讨，我们不能像美国那样，我们要学欧洲比较的紧凑的城市发展模式，但也不能完全学他们的。

　　主持人：最好我们是走出更好的路来。

　　顾云昌：摊大饼肯定是不行，我们包个饺子行不行，每个饺子都有调料，有韭菜馅饺子等等的饺子，让我们有各种不同的味道，这就是我对城市化的看法。

　　刘文斌：听到陈博士的话，我觉得，他认为龙德广场是为解决目前的卧城现象打开了一扇门。翟宝辉处长的演讲，我的结论就是学者和官员只要认真去做事，力量无穷。第二我感觉听了您讲，城市郊区化等于郊区城市化一样这是我个人的理解，谢谢。

　　主持人：谢谢，我感觉翟处长今天让我眼前一亮，我们中国太需要这样的博士了，现在我请翟处长站起来，让我们大家给他鼓一次掌，他是没有白白浪费中华人民共和国高校资源的人。

　　王杰：刚才两位博士在演讲的过程中都提到了关键词，市长和市场。作为开发商，是纯属商业，我们非常尊重市场这个规律，所以我想提醒一下大家，在座的都是专家和业内的媒体的各位朋友，2007年北京的商业地产的放量是400万平方米，哪些是有效的，大家心中都有不同的数字。为什么有效，为什么无效，龙德广场提供一个经验，我们有四句话，“抓住商机、准确定位，科学布局、坚定不移”，在执行这个过程中一定要坚定不移，谢谢大家。

　　蔡义鸿：规划应该是在一张白纸上画画，企业在规划里怎样找到商机，我相信中国的企业家在中国的城市化进程中，应该在规划里面找到更多的商机，这是第一层意思。第二层意思，企业家怎样去承担更大的社会责任，我觉得龙德给我们提供了一个模式，这个模式也就像顾会长讲的，它是“饺子”的模式，我们的企业家也有很多种社会责任表现的模式，谢谢。

　　毛剑瑛：我想说一句，就是我们今天讨论的这些问题，以及龙德广场的成功案例，所有的这一切都体现中国的特色。

　　陈国强：顾会长实际上提出了一个非常好的概念，我们探讨城市化有好的城市化和不好的城市化之分，对我们来说是个非常有探讨价值的话题。什么样是好的，我的理解，应该是可以持续的、符合我们中国国情的，或者符合我们北京市市情的，可以比较好的实现人和自然和谐发展的，可持续的，这才是我们要追求的城市化发展道路和模式。

　　主持人：上一节我们讲了在中国城市化背景下的奥北城市化模式，大家已经感觉到一种思维的按摩、灵魂的热身，想不想提问题。我要透露两个秘密，一个是毛剑瑛老师，我清华到学长，这是位学府五车的前辈。一会，她要给我们讲中国特色下城市的发育，接下来还会有更精彩的一系列嘉宾的发言。我们先茶歇一下。

　　（茶歇）

　　主持人：我们一直在期待着朱凌波老师的发言。那么我们就请他发言。

　　朱凌波：刚才站的压力太大了，还是坐着说吧（笑）。

　　今天非常高兴，李老师和我，我们是老朋友。今天的场景让我回到当年合作的场景，当年清华大学与哈佛大学办了中国城市运营商的培训班，我们进行过合作。应该说，这个班集合了中国的开发商老板级别的。今天又见到了很多的专家，感到非常高兴。

　　城市化进程这个话题太大了。我还是回到龙德广场这个点上，作聚焦性的话题，即城市综合体在新城市郊区化或者新城区的带动作用。城市综合体有三种形态，酒店、公寓、写字楼，体量一般在15万平米以上。在中国三线城市，很多综合体都是30万、50万平米，一种是旧城区改造的中心区的城市，龙德广场就是属于城市郊区化，或者新城区的综合体，中国的城市化面临着两难的困境，很多的一线城市出现这样的现象，就是说一个城市的传统的老市民，由于他们的人均收入水平和在城市的地位下降，被迁到郊区，而来自全国的、这个城市外面的、这些有财富的有权力的高端的人群，变成了城市的中心人群，这是两类变化。

　　第二就是郊区化跟城市化的双向，一种是城市的中心区的人口到郊区化去生活，第二就是说农民进城，这种二元化在中国很多城市都存在。我在回龙观住了两年，一直感觉是住在城乡结合部，所有的地方都是破烂不堪，住宅也是高密度，比起天通苑还好。

　　我记得前一段时间有一个调查，在北京人们生活最重要的一个交流系数就是交通，TOD公共交通。我每天从回龙观出来，交通是我最头疼的问题，所有的小路都被我跑过了，最后都变成了堵塞的地方。那么，我们在追求城市化的过程中到底要的是什么？

　　改革开放30年，但是今天留给我们精神的困扰不仅是一个物化的东西，还有综合生活品质的问题，城市化的核心意义是什么？就是进步、就是高科技、就是时尚和国际化吗？我想，很重要的元素是传统、自然、文化的积淀，包括精神跟物质找到很好的和谐，我们说的物质文明和精神文明实际上是社会学层面上，我们面临的很重要的问题，在追求物质的过程中面临精神的困境和宗教的困境，我们这一代人，包括下一代人，我们不但透支了生态，透支了能源，透支了对大自然美好生活的记忆，同时物化的生活也使我们的精神面临着困境，中国的城市仅仅是一个初级化的城市。我到日本去考察，60年代吸烟的人死亡频率非常高，但是到了今天，吸烟率降低了，但是自杀率却大大提高了。

　　人们怎样在追求生命和物质都市化的道路上找到平衡？我们现在还处在初级阶段，首先物质层面、社会学层面，郊区化带来的卧城时代，使人们的生活极大地降低了生活品质。实际上，我们追求的都市化有很多元素，就城市综合体的元素来说，是配套、工作、生活、商业、教育、娱乐、休闲、自然能够达到一体。由于城市化带来了包括新新城区的组建，人口、文明、年龄的不同区域的组合，怎么形成新人类的文化，所以，这给中国人带来了要解决物质文明的问题。

　　我想，城市综合体解决了这样的功能，它是一个新兴的业态，它是购物、休闲、娱乐、教育、运动为一体，人们在工作之余能找到夜生活、周末生活、价值生活最好的综合场所，使你的精神、使你的物质、使你承受的高度的压力、使你对城市和现代物质的焦灼得到很好地缓冲，在回归现代文明、回归自然、回归家庭休闲的过程中，重新使你变成健康的人、回归健康的生活方式。

　　我想，在中国城市化进程中的现阶段，城市综合体在郊区化生活会起到非常重要的作用。

　　郊区化生活会带来问题，但也可以解决这些问题。因为在城市外扩的过程中，我们的城市化率目前达到近45%，这意味着它正在加速发展。

　　归结为一句话，希望城市综合体不仅是一个商业形态，更作为一种生活方式，甚至作为一种文化精神方式，能对中国人民在追求现代化、物质化的过程中，找到更平衡、更和谐、更健康的生活方式，谢谢大家。

　　主持人：现在就掌声欢迎毛老师给我们讲讲。

　　毛剑瑛：很高兴今天有这个机会来参加关于城市化进程模式的研讨会，应该说刚才这些专家都是专门搞城市化进程研究的，而我不是，我是做智能化的，但这里面也有结合点。因为智能化技术可以提升房地产的价值。他们应该是说是做上层建筑的，而我是做经济基础的，所以可以就不同的观点提出想法。我更多的是从自身的经验来谈谈自己的看法。

　　首先，我觉得龙德广场抓住了这个机遇，他们太智慧了。刚才，王总在谈到他们厂商的运营的情况，家乐福进驻以后，连培育期都没有，月收入就达到了一百多万，而原来计划是月收入70万，这样的商场在北京还是很少见的。我住在万柳地区，了解到万柳的金源燕莎MALL是经过了很长的培育期，才做到今天这个样子。所以，将龙德广场比喻为春天的一场及时雨，说明这个地区的人们饥渴时间太长了。

　　但另一方面，我也想说，规划太重要了，天通苑的人受罪时间太长了，这么多年路不通，堵车状况很严重。要说是睡城，可能最初连这一点都做不到。我的一个朋友买了天通苑的房子，结果还是到城里的小房子里住，虽然天通苑的房子很大，但要想晚上去睡觉也是不容易的。为了孩子上学，最后是买了房空着到城里去睡觉。现在，借着北京奥运的东风，应该说是奥北地区的人享福了，道路改善了，5号线开通了，但人们还需要商业氛围，所以我觉得龙德置地这个公司及时抓住了这个机遇。

　　机遇和挑战是并存的，而他们在这个挑战中抓住了机遇，得到了很好的经济效益，也造福了天通苑这个地区的住户，这是非常好的事情。

　　另外我想说明一下，就是智能化与房地产、城市进程的关系，智能化本身是一个高技术，高科技的技术，它综合了计算机、控制、网络等等的技术，这些都是手段，就是为住户提供一个方便、快捷、安全高效的生活环境和居住环境，这也是城市规划中不可缺少的一部分。

　　节能减排是国家提出建立环境友好型社会，资源结节约型社会的大政方针，节能减排是有利于我们子孙万代的大事，因为人类只有一个地球。会前交流的过程中，我了解到，龙德广场在建设过程中，首先在土建过程中，考虑到了采用清水混凝土的形式，没有再去抹灰，这样节约了材料，节约了时间，又增加了空间。这本身是一个很好的节能案例。

　　按国外的统计，或者是从我们国内的统计也可以看出，建筑本身是个耐久商品，不是用几年就算了，所以在整个生命周期的成本里，应该说建设的成本和规划的成本只占了25%，剩余75%的成本将体现在运营里。那么，龙德广场是怎么做的呢？他们在设备的选型上精心挑选了节能的设备，风机、水阀都是变频的，电梯也是这样。变频技术节约了能源，少消耗能源就少增加排放，少增加排放对我们环境、生态就有很大的好处，就有利于我们建立和谐社会。刚才顾老师讲了，和谐社会是人与人、人与自然的和谐，在这里就是要讲到节能减排，我觉得这都是非常好的议题。

　　在今后的运营过程中，我希望龙德广场能够增加精细管理，空调能够做到根据商场的人数多开少开。因为商业建筑不同于其他建筑，节省一分钱的成本，就多增加一分钱的收入，运用这些先进的理念和技术，是非常重要的事情。

　　那么，规划究竟重要不重要？奥北地区的城市化发展是具有中国特色的，因为这个地区是一个有一百万人口的居住区，这在国外相当于一个中等城市。国外有的城市只有两万人。北京包括了这么多区域，这一个区或者一个住宅区就相当于是一个小城镇。如果规划好了，这个地区的人就不至于受罪，但这需要有一个逐渐发展的过程。

　　规划是省钱还是费钱？我认为是省钱的。我曾经去美国参观他们西部地区的时候，走在101国道上，导游让我们猜猜这条公路是什么时间修的？我们说是新修的，他说是四五年前修建的。在美国，公路一般修建之后就不再扒开，而且修建的时候把水、电、气所有的基础设施都装上，只要是在沿线居住都可以装上去。

　　总体来说，规划在前期花费稍微多一点，但是长期看是省钱的。我觉得规划应该放在最重要的地位，才能使大家都获益。今天，我们看到，龙德广场抓住了非常好的机遇。中国特色不可能再去挑三挑四，我们这次这样做了，再建新城的时候，我觉得应该把规划放在最前面，放在第一位，这样从人力、物力和环境等方面看，都将是最大的节约。

　　主持人：谢谢毛老师，她讲到了规划是重要的，但是我们要允许我们的政府规划失误，我们要允许政府规划继续失误，因为有这样好的企业家，他可以在失误中抓住机遇，我们严重地支持他们抓住机遇。

　　一定有问题的，这么聪明的记者在这里一定可以提出好的问题，等等，我们先进行一分钟的点评。从翟博士开始。

　　翟宝辉：前面两位说得都特别好，我想刚才说到京城困境的问题，中国经济发展到今天这个时候，应该说已经到了一个阶段了，我们可以看到中国目前面临着两个“期”，一个期就是经济快速发展期，还有一个就是危机凸显期。这个是从国际、国内和实践的大背景总结出来的，放在这一点也是一样的，就是说从小区这个层面上去看，也仍然是存在的，所以这才是真正的放之四海皆准的东西。

　　毛老师刚才说您是搞智能化的，其实智能化对人的关怀已经到了无微不至的程度，从这个意义上讲，它是咱们无论是开发商、还是政府关注民生的体现，最大的关怀就是对残疾人、对行动不便的人的关注，再大就是落实节能减排任务，关注环境和人与自然之间的和谐。

　　我还是想回到刚才说王总这边抓住了一个机会，跟主持人说的也许有点关系，但是和规划关系也很大，为什么大呢？咱们这个两百万人左右的社区，原来叫旧村改造项目，后来因为奥运的因素来了，一下子就变成了现在的普遍发展的大社区，然后还要调整，因为这是归昌平规划局管，不是北京市规划局管。

　　所以这一变的话，它的设施配套就不一样了。原来是旧村改造的话，我想可能给大家修修上水，然后修条马路，这个村的两头搞两个公共厕所差不多够了。但是一个30万人的社区就不一样了，那就是一个中等城市了。200万人就是一个大城市了，按照中国人的标准，也是个大城市，因为100万人以上就可以称之为大城市了。

　　正是因为这种规划，或者说管理动态的过程、调试的过程才创造了机会，前面我提到全心全意为人民服务是王总那边搞的，他们在研究人们需要什么服务，然后去追逐这个服务，抓住这个服务。所以，全心全意为人民服务不光是毛泽东宣传的，我们这一代人仍然要为共产主义而奋斗，包括为你的人民币奋斗一下。

　　顾云昌：我想他讲的题目是关于节约的问题，就是一个好的城市化必须是一个节约的城市化，无论是从规划，还是布局，还是今后的生活方式，都应该是这样的。现在，我们建设资源节约、环境友好型城市的国策如在在城市规划、在房地产开发中贯彻执行，应该引起我们足够的重视，过去在方面，我们重视是很不够的。

　　刘文斌：刚才的翟宝辉处长的讲话是慷慨激昂，毛老师是温文尔雅，但是都有一个共同点，我归纳一句话，“建筑不仅是钢筋水泥的堆砌，也闪耀着人性关怀的光辉”，谢谢。

　　王杰：刚才朱秘书长提到一个城市综合体，我们龙德广场其实离朱秘书长提的城市综合体还有一定的距离。城市综合题的业态要在三个业态以上，商业、公寓、写字楼、酒店，我们这里是商业和公寓，但是在奥北地区确实是起着城市综合体的作用。我们的商业是奥北首席商业中心，确实没有一家能跟我们的体量、规模、定位、业态相比的，所以它是作为奥北的首席商业推出来的。这个商业不光包括人力需求，更有刚才朱秘书长说的，商业方式、文化方式和精神方面，从朱秘书长高度的概括上，我们虽然做了，但没有上升到这样的高度，现在我们做了一件伟大的事情，上升到文化的方式，因为我们有纸老虎图书城，有KTV，有电影院，还有很多休闲的溜冰场、健身房。文化的方式，上升到精神方式，起码解决了天通苑回家不止是睡觉，还有一个很好的精神消费和满足的区域。

　　刚才，毛老师提到的在节能减排的过程中，我觉得龙德广场在这个方面的定位和实施，为天通苑以及周边的居民做到了很好的节能，起码不用再去开车到市里去购物。可能王府井、东单整个一条街都包括不了这么全的业态，而我们在家门口给他们解决了，真正做到了一站式消费方式，而不是购物方式，你可能花了钱了什么都没拿回来，但是你获得了满足，获得了生活上的满足、精神上的满足。刚才毛老师说的从节能减排的角度出发我是这么理解，在开发的过程中我们用了很多的技术来解决我们以后运营成本的降低，这也是在为社会做贡献，我们考虑到要以尽量少的成本投入，来解决能源的消耗。谢谢大家。

　　蔡义鸿：我是这么理解朱老师和王老师的发言。新城在建设的过程中，我感觉基本上是给政府的权力和责任，一个商业的形成或者说一个综合体的形成，需要一个要素，就是人口。天通苑，包括回龙观或者是整个的奥北地区，人口已经成为了基础。但现在，这个地区还比较缺少文化、医疗、卫生等设施。下一步给的机会就是，哪个医疗机构有眼光的话，应该在奥北地区开一个三甲医院，生意一定会非常好，这是我的判断。

　　另外，商业地产还需要人和地利。龙德得到了人和，地利则是地铁贯通了。这个项目位置很好，我觉得这两方面决定了龙德置地的眼光。在社会责任方面，我认为政府的社会责任应该放在第一位，其次是企业的社会责任。

　　第三，我觉得企业要有胆识。龙德在做这件事情的时候，有一种胆识，在做这个决策的时候看到了这个地方有这么个机会，而且它的胆识更体现在物业的长期持有，目前这个胆识得到了利益最大化。正因为有这个眼光和胆识，他们才达到了获利的目的，而这个获利是合情合理的，并且解决了当地老百姓的生活问题，文化休闲问题，所以，龙德的获利和胆识包含很多的成份。

　　第四是结合毛老师讲的关于社会责任的问题，节能减排是国家广泛倡导的，包括我们规划的时候，怎样把土地价值利用最大化，我觉得这个毛老师刚才讲的规划非常的重要，政府应该第一个将责任放在这个地方。刚才王总讲了一句话，节能减排是从减轻商家运营成本出发来做的。这把商家的利益结合在里面，我觉得非常有前瞻性。谢谢。

　　毛剑瑛：我补充一下，回龙观地区在策划一个北大国际医院，整个面积是29万平米，是北大方正准备投资的，现在正在规划阶段。回龙观和天通苑都有一条路可以通过去很方便。

　　陈国强：刚才蔡主编提出来了，奥北医疗设施方面的商机。现在，北七家镇有王府中西结合医院，三甲医院，今年上半年就可以投入运营。这个也引证我们刚才主持人提到的，在城市发展过程当中，看到太多的出现阶段性的失误或者是局部的失误，恰恰这种阶段性的失误或者是局部的失误，给我们很多有有眼光和运营能力的企业，提供了发展的商机，我想我们对于从王总龙德广场项目，看到了这样的案例。政府区域发展或者是区域规划方面出现的失误，给企业创造了这样的机会，我们希望将来有更多的有责任感的、有眼光的、有资源整合能力、消化运营能力的企业，提供更多这方面的案例。

　　顾云昌：刚才讲到了摊大饼和包饺子，说到了生活方式问题，我们是造城造市，或者是造新城，就是创造未来的新的生活方式，但是个体生活方式是有限的，我们在有限的空间里面创造身心的生活，一个是大饼的环境里面，一个是饺子的环境里面，我认为一个中心是饺子，饺子里面什都要有，蔬菜、酱油等等都要。在这个过程中，我们缺这个少那个，现在龙德广场恰恰是加了一个很好的调料，而且非它不可，没这个调料，饺子吃起来不香，刚才提到的医院也是这个概念。

　　人的生活除了追求方便、舒适、和谐，还应该是丰富多彩的、多种多样的、五彩缤纷的。既要有生活，也要有生产，还要有生态，这就是新城的概念。这当中如何来把握好，我觉得这是给我们创造了许多的商机，刚才我讲到龙德置地是一场及时雨，但是我们没看到，刚刚过去的冬天下了一场暴风雪，不该下雪的地区下雪了。虽然我们需要雪，但太大了，就泛滥了，所以，在城市化的发展过程中，恐怕我们需要春雨，少点暴风雪。现在城市建设中最大的问题，就是项目决策的失误，在房地产开发中，在城市布局中，恐怕更要注意这样的节约，使我们可以真正做到资源节约，环境友好。谢谢。

　　主持人：谢谢顾老师，最大的浪费是项目决策的浪费，下面的时间就给各位媒体勒。提好问题，简略地提好问题，每个问题不要超过一分钟，每个人不要超过一个问题。

　　记者：大家好，我是京华时报的记者。请问顾会长，在中国城市化进程中，一个非常突出的表现，就是北京出现了多个中心，两轴两带多中心。那么，在未来的发展中，多区域中心和城市中心这两个中心的关系是什么？谢谢。

　　顾云昌：多中心、或者说城市群，都是全世界城市化、模式化当中的一种，大家探讨了摊大饼的形式不会形成，但多中心是好的。饺子的形式比大饼好，北京也是一样，北京已经提出了几个中心啊，比如说亦庄、顺义等；上海提出了三城九镇。那么，除了生活、生产还有生态，我希望这种中心，也不是今天定了就一成不变了，它是动态的，注意是动态的。北京对城市的思考在变化，模式也在变化，我还是引用胡锦涛总书记的话，“世界上没有放之四海皆准的模式，也没有永远不变的模式”。

　　主持人：奥北作为服务中心是可以了，上海的三城九镇，有的镇是三万人，那不是服务中心，加上一千五百万人口的城市在北部，有一个一百多万人的聚集地，可能就形成了一个服务中心。

　　记者：我想问翟宝辉处长一个问题，您如何看待城市化进程中政府和企业的关系？谢谢。

　　主持人：这个问题太好了。中国的城市化是国家主导的城市化，但是如果没有企业家进入，没有农民的参与，我们就会走一条像当年国家工业化一样悲惨的城市化，那是非常可怕的。

　　翟宝辉：其实大家在发言中已经提到了市长和市场的关系，在市场里，主体是企业，因为它要提供产品和服务，满足它追求利润的需求。而市长，本来应该是起到一个市场没有办法做到公正的那一部分，或者说效率不够高的部分弥补。我们过去是市长取代了市场做决定，这个时候很容易出问题。为什么呢？咱们根据龙德的例子就可以看出，在做这个项目的时候是，他们在想如何节约一分钱，如何挣到更多的钱，所以把所有的需求、人、所有的项目的相关者都要研究遍，而市长在做决策的时候未必会这样。

　　市长可能也有形式上的决策，比如科学化的程序，但最后常常是拍脑袋的。另外还有一个情况，就是说我们现在真正决策的那个人，未必是决策这个项目的专家，但是房地产专家肯定做房地产才可以来，不能说卖白菜的搞房地产项目，今天就做决定。但是，我们在市长的岗位上是可能的，比如说大队的书记上来就可以做决定，所以今年9月份大连要开一个国际区域与城市规划师协会、中国城市规划协会联合主办的，一个世界规划大会，上一届是世界规划大会。

　　如果要想改变现在决策频频失误的局面，唯一的办法就是规划师、建筑师把市长踢开去做市场，把市场的力量、把知识界的力量结合在一起去改变这个世界，世界上有样成功的例子，彼得堡就是这样的例子。

　　主持人：我们很难说一个规划师来当市长，因为在中国特色下，我们产生雷纳这样的市长不太可能，接下来我们的政府如果代替市场做决策，就会产生顾老师说的巨大的浪费。

　　记者：我想问一下王总，龙德广场在城市化进程中的企业战略有哪些？您对于这个区域两三年之后发展的展望是怎样的？

　　王杰：作为一个企业，我觉得在城市化进程中，就是要做自己负责任的事情，应该在龙德广场的开发过程中，我们作为开发商确实是活力非浅，而且在项目的定位上，周边原来都是经济适用房，都是大量的商品房开发。如果我们当时选择商品房开发，会在07年房价最高的时候我热卖，但我们没有选择，因为我们觉得这个区域不缺乏住宅而是缺乏商业。

　　大家想想，北京07年400万平方米的商业地产的放量有多少是有效的，为什么无效，是因为没有遵循商业市场的规律。这是很可怕也也是很可悲的。刚才说到的浪费，就是因为你规划定位不准确造成的浪费，这比水泥、沙子的浪费还可怕，所以我们在这个项目的过程中非常艰难。我们的企业是善于学习的企业，前面有万达开发30多个城市商业地产的经验，有很多现成的例子摆在那，因为我们会请各行业专家为我们做好记录。我们曾经在建设部专家点评会上，请专家给我们提了很多有关龙德广场建设的观点，我们都记录了下来。

　　我们做一个学生来虚心地听取，改正我们在发展中的不足，只有这样，我们才获得了今天市场的认可。所以，如果和城市化大题目联合到一起，只能说我们兢兢业业，如履薄冰，注意每一个细节，每迈出一步之前，我们要为这一步的代价和决策想得很细，这样才迈得对。

　　对于未来的发展，龙德广场一期招商85%，开业55%，我们的招商还在努力进行，但是我们为了做好这个品牌，给进驻商场的品牌一个合理的租金，我们不是所有的商家都请进来，如果按照现在和我们对接的商家，我们的商业面积还欠2万平米。我们宁可空着，也要把握住品质，绝不能让摆摊的摊贩进驻。

　　龙德二期是小户型公寓。我们为什么要把34万平米的项目分成两个产品推出呢？按照立水桥地区1600万平方米的建筑面积，我们做30多万平米的商业，完全可以支撑得起来，但是我们和商家对接了，我们这里面应该有什么业态，每个业态应该有多大的面积，是按照商家的需求来定的，剩下的面积，我们不勉强市长，不给市长带来麻烦，我们改做其他的产品--小户型精品公寓。

　　我们把王府井、东单等商圈周边的小户型公寓拿到郊区来做，因为郊区有很好的郊区条件，有两条城轨，半个小时可以到达城市的任何一点，有很好的龙德广场这样的业态做会所。和10万平米的精品户型相比，我们的会所有24万平米，应该说这个会所是给整个立水桥地区配套的，但近水楼台先得月，我们的小户型公寓先得了，另外这儿还有上风上水的好条件，消费者以城中心产品的半价就可以买到这个产品。

　　作为商家，作为开发商，一定要抓住市场的机遇去找它的突破口，找到非同治化竞争的产品献给社会，这样才会给市长少带来麻烦，谢谢大家。

　　主持人：最后两个提问的机会。

　　记者：我是中国房地产报的记者，我想问朱老师一个问题，可以说龙德广场的项目是借奥北区域的东风找到的机会，而且是在政府前期规划有一些失误的情况下后期发展起来的。请问，后奥运时代开发商怎么去寻找这个机会？

　　朱凌波：实际上，天通苑有龙德的项目确实是一个市场促发的结果。两年前，天通苑在北京市大型住宅区域里，是问题最多的地方。尤其交通是一个大问题。实际上这里有一个前瞻性的问题。我们当年在清华讲TOD，城市的公共交通系统取决于一个区域，而且是所有北京市民最关注的生活指数，排在第一的指标。前一段我们有一个调查也表明，所有消费者最关心的排序，公共交通品质排在第一，龙德广场抓住了这个机会，有一个很重要的基础，因为这是一个纯居住的生活区，由于政府事先没有做相关的公共社配套，包括商业规划等等，老百姓没有看到，开发商抓住了这个机会，实际上它不是有前瞻性，而是迎合了市场。

　　我们谈城市化进程都谈到了市场或者谈到了政府，实际上还有一个消费者的问题。因为没有人的需求，没有人的需求不断升级，就没有市场的机会，也没有开发商的机会，我们中国的开发商发明了一个词，叫“中国城市运营商”。实际上这对政府是一个很大的讽刺，开发商做城市运营商，更多的是从商业目的，为了销售，为了满足市场的需求，不得不来修道路、建幼儿园。

　　但走到今天，我认为开发商对城市的命脉的把握，包括后奥运，对所有的综合的要素的把握，现在是大家逼着他们承担这个责任，包括开发商经历了20年的原始积累阶段，这一代人有一种草根性，当年都是大学毕业，每月挣50块钱左右，实际上由于20年追究高度功利化，物质、市民，包括整个发展的阶段，包括我们这一代人的怀旧，对历史和童年所有关联生活的记忆，这是这一代开发商诞生责任的最重要的心里渊源，并不是理性和社会让他有这样的高度。谢谢。

　　记者：大家好，我向王总提个问题，因为今天探讨的是中国城市化战略的问题，我想请问您介绍龙德项目在推进奥北区域城市化的进程中，您的模式是什么？像顾老师说的摊大饼的模式，或者下饺子的模式，你是怎样为它添彩的？这种模式在其他的地方有什么借鉴作用？

　　王杰：我在一开始的致辞的时候，简单介绍了一下这个项目。如果和奥北地区1600万平方米的建筑面积和56个开发项目，还有20几个别墅区相比，我们的项目规模只有34万平米，不值一提。作为北京的一个地产项目，这不算大项目，关键是性质。在这个地区没有这种产品的时候，我们做出来了，因为这个地区需要为老百姓解决消费需求、购物需求、娱乐需求的场所，我们把它送到了家门口。

　　作为开发商，我们是抓住了这个需求，抓住了市场需求的商机，所以使得这个原来不像城市的一个卧城，有点像城市，但还需要其他一些因素的弥补，比如医院、幼儿园、学校等等。这可能需要政府和开发商一起合建，因为我们是专门做商业地产的，做医疗建筑确实是外行，需要有能够在医疗方面、能够在学校建设方面有建树的企业来这个地区弥补市场空白，这会让奥北区域更像一个城市。

　　再比如交通，以前从天通苑小区走出去都需要半个小时，现在因为有了5号线，因为有了13号线，使得好多以前开车上班的人放弃汽车，采取了绿色交通。坐城铁既省了油钱，还保证了时间。还有立汤路，双向八车道，北苑路等路上，有30多条公交车，使得这个地方像城市了，有了血液。那么，龙德广场在这个区域起了什么作用呢？一点点作用，使得它有点像城市了，谢谢大家。

　　记者：与其说是一个问题，不如说是个请求。在茶歇的过程中，很多媒体都希望李老师就今天的话题简短地谈一下您的看法？

　　主持人：我从王总说这里有点像城市了，大家告诉我什么是城市？是不是有住的地方，有吃饭的地方，有就业的地方，有购物的地方，有乘坐交通的地方，就是城市了呢？有人这样说，如果把一个区域的精神创作力比做一个高度，这个地球上大量的地方是平原，隆起的一些高原最后出现了一些顶峰，这些顶峰像一个刺一样在地球表面出现。这个刺在伦敦、纽约、巴黎、东京、可能将来有上海、北京。这样的地方才是城市。它在创造着人类文明最前沿的、最新的价值和价值观。

　　那么，在这个过程中间，王总说的非常谦虚，我觉得也是我们大家需要抱着的一种态度，就是我们仅仅是让它更像城市做了一点点事，这个地方现在是一个城市吗？是一个我们心中的理想的城市吗？我觉得城市不仅仅有经济的发展，还要有城市的建设，在经济发展中，政府是发动机，社会建设不再是政府和企业了，是公民社会。谁是公民社会的主体？这个时候政府的官员，大学的教授，企业家，新闻传媒的媒体等等，大家在一起是作为这个城市的市民聚在一起的。

　　王总不是为了来卖房子，毛老师不是来讲课的，各位也不仅仅是为明天发稿的，我们大家聚在一起，是为了关心我们所共同处在的这个城市。这个时候，我们大家叫什么呢？叫COI（community of interest），这时候我们就变成了一个社群、社区、社团。我希望奥北、我希望龙德在未来中国、在北京打造这种东西，这时候，我们社会建设上去了，而不仅仅是经济翻几翻。假如你快乐的话，经济再翻两翻你能快乐？一个杨白劳加一个黄世仁的人均小康社会，这是我们的奋斗目标吗？我们的奋斗目标是我们的城市，我们关心它，我们改进它，在这种情况下，作为一个企业家，他的心态是什么？大家要怀着一种感恩之心，王总说，我们是学生，仅仅做了一点点事。

　　假如说把龙德、奥北、奥运会这一天作为这个区域一个新城的纪念日的话，你们会叫它什么名字呢？可以叫改革节、创新节……我给大家讲一个故事，当一百多个清教徒走向冬天，剩下的三分之二人挺过了冬天，三分之一的人死了，到最后埋死尸的人只剩下五个人，第二年他们经过艰苦奋斗获得了发展，他们说我们可以有一个节日，他们本来可以定义成我们的奋斗节、改革节。假如说这个世界上都是说我们是伟大的，我们、我们、我们，心中没有要感恩的对象，我们会有城市吗？

　　现在我们用热烈的掌声欢迎刘文斌先生对今天的发言做一个总结。

　　刘文斌：房地产论坛，论了好些年，也谈了上百次，谈得我现在激情都没有了，今天他们说不用我主持，我特别的开心，一开始今天终于轻松了，结果发现没轻松，我是开的论坛里面，今天是始终在高度的记录“思想”，而且是记录和整理最多的一次。这次论坛给我一个耳目一新的感觉，让我看到了北京的房地产专业论坛有潜力可挖，还可以弄出新的模式出来，只不过它难度更多，技术要求更高。因为耳目一新需要像龙德这样优秀的开发商的参与，关注细节，追求完美；有像李老师这样潇洒倜傥、才华横溢的主持人，显然我不是。

　　所以难，但是我在努力，正是因为是有这么个因素，还有今天我们在座的这么多的专家，超越了以前参加的论坛更加认真和投入的准备，和更加精彩的观点，还有我们在座的媒体同仁的蓬荜生辉，所以让今天的论坛成功举办，具有创新意义。在此，作为主办方，我首先感谢龙德置地，感谢王杰总经理，还有刘总。

　　感谢各位嘉宾，也感谢在座的媒体的同仁，谢谢大家。

　　今天我一直在记和感受今天精彩的观点。结合我自己的理解，也尽可能地把专家们的精彩的观点归纳出来。可能会挂一漏万。主要有四个结论：

　　第一点，就是城市化进程是时代与经济发展的潮流与趋势，城市郊区化和郊区城市化有异曲同工之妙，优秀的开发商应该首先成为城市的运营商，我们不能只是制造冰冷的钢筋水泥的产品，而要让它具有人文关怀的精神。龙德置地正是在这群优秀开发商的代表。

　　第二点，城市化分为好的城市化和不好的城市化。好的规划师是好的城市化的重要基础，但是规划是前瞻性的，我们无法要求政府永远做出好的规划，当有不好规划的时候，优秀的开发商要用他们负责任的行动和产品，让不好的规划变成好的规划，成为好的城市化。

　　那么，有好的城市化的模式吗？如果没有，龙德是在探索，如果龙德算一种，是哪一种？我归纳成一个用优秀的产品和负责任的态度、在令人困惑的卧城中解决了这个卧城所需要的配套，成为化龙定睛之笔，这可能是解决卧城可以借鉴的方式。因为全国和北京还有很多的卧城，甚至有些地方还在形成新的卧城，从这个意义上来说，龙德广场和即将推出的龙德紫金，正在为北京和中国的城市化进程做出超越他们作为一个开发商所应该承担的责任与贡献。

　　第三点，优秀的建筑不止是钢筋水泥的堆积，而要闪耀着人性光芒的光辉，应该把握对人群的体现，也应该在建筑的过程中体现，反应时代精神和科技进步的元素，比如说节能减排等等。只有这种优秀的载体才能够承载促进城市化进程的责任。

　　龙德广场表面上只是一个建筑综合体，但实际上它体现了有理想、有事业心的企业的人文精神，是建筑本体上的细节的追求，以便达到人与自然的和谐，人与城市的和谐，这是第三点，人文精神。实际上产品不一样更体现在精神的追求、理想的追求不同，这一点是我们特别容易忽视的问题，这也是这次论坛我自己感觉到的，和从龙德案例总结出来的不同的东西。

　　最后一点，龙德广场火爆的招商成功和招商开业后的成功以及即将推出的龙德紫金，我预期也会获得巨大的成功，因为不到一千套房子已经有了五六千人在排队，这证明了龙德顺应城市化的大势，为社会和人群提供了优质的产品，这个做法是值得尊敬的。谢谢大家。

　　主持人：这又创造了房地产之最，在五分钟的总结当中获得了七次掌声。如果希望我们这个COI继续活动，就感谢主办方，蔡义鸿先生，刘文斌先生！感谢为中国的城市化不断地创新，不断地抓住机遇，不断地创造精神地标的王杰先生！感谢今天百忙之中光临本次论坛的顾云昌老师，朱凌波老师等等专家学者！感谢在座的所有的朋友们，我们期待着下一次的再会，大家起立感谢他们！(编辑：陈蝶）